【香港著名財經專家林一鳴】香港過去一年樓價下跌，主要是因為預期息口上升，加上防疫措施持續三年，買家擔憂未來經濟前景，市場變得萎縮而推低成交價格。至於移民潮的影響，雖然人數高達二十萬，不過以持有物業比例不高的年輕人為主，而持有香港七成物業的五十歲以上人士，過去兩年移民的比例不高，所以移民潮不應該是推低樓價的主要因素。
香港樓價在2022年下跌一成，很多人都認為移民潮是一個主要原因，尤其是媒體最愛報道「移民劈價蝕讓盤」，刊登移民業主急走貨而減價賣樓的成交紀錄，再配上悲慘的標題，確實十分吸引眼球。究竟樓價下跌的原因，是否主要是移民潮呢？
我的看法是：香港過去一年樓價下跌，主要是因為預期息口上升，加上防疫措施持續三年，買家擔憂未來經濟前景，市場變得萎縮而推低成交價格。至於移民潮的影響，雖然人數高達二十萬，不過以持有物業比例不高的年輕人為主，而持有香港七成物業的五十歲以上人士，過去兩年移民的比例不高，所以移民潮不應該是推低樓價的主要因素。
兩年逾20萬人移出
三分二自置物業無按揭
對於離開香港的人，當中有多少人持有香港物業？根據香港政府統計處出版的《二零二一年人口普查》報告，全香港約有267.4萬住戶，當中129.8萬為自置物業，租住數量127.3萬，其他有10.3萬。
在129.8萬居住在自置物業的住戶，最令外國人驚嘆的肯定是按揭比例！當中三分之二的自置物業，已經沒有按揭供款及借貸還款，而這個比例在過去二十年不斷上升，在2001年的時候只有48.5%，到了2006年升至52.2%，2011年是60.1%，2016年是65.7%，最新的數字就是66.1%。這些數字可以解釋，為什麼在1997年金融風暴至2003年SARS的時候，經濟衝擊為樓市帶來重創，但今次新冠疫情對樓市的打擊卻輕微得多，就是因為大部分物業都已經供完，承受風險的能力當然強得多。
至於住戶分布方面，約1/4由多位戶主聯名持有，3/4由一位戶主持有，戶主年齡在50歲以上比例高達68.1%。
原文請閱1月份《信報財經月刊》
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