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2021年11月30日

【信報月刊】供應斷崖 2022港樓升一成

【香港著名財經專家林一鳴】2021年的香港樓市,雖然充斥着大量負面因素,包括肺炎封關、零售市道急跌、失業率暴升、經濟衰退、移民外國人數上升等,但住宅樓價依然愈升愈有,於第三季度更升穿歷史高位。究竟在明年2022年,這個升勢會否持續下去?

我的預測是:由於供求失衡的情況仍然持續,香港2022年住宅樓價將會繼續上升,估計全年升幅約為5%至10%。

可能你未必同意這個預測:香港樓全球最貴,以港人的平均工資計算,差不多要二十年不吃不喝才可以買樓,這樣貴的樓價肯定遲早爆煲,怎可能還繼續上升?我的理據是:雖然香港樓價已經到達七成居民都難以負擔的地步,但未來三四年新樓供應出現懸崖式下跌,而新香港人數量不斷增加,帶來龐大的購買力,在供應不足但需求上升的情況下,樓價只會易升難跌。

要預測樓市走勢,首先要分析未來新樓供應的情況。

對於香港私人住宅的新增供應,媒體通常都會參考運房局的數據,主要來自每季度發布一次的《私人住宅一手市場供應》,報告內預測未來三至四年之間,可提供的一手私人住宅單位數目。根據運房局截至2021年9月30日的報告,預計未來三至四年,本港大約供應94000個私樓單位。

運房局預測僅達標六七成

如果這個預測數字正確,當然是值得高興的,但運房局預測在過去N年都未試過達標,所以我從來都不太相信……。參考過去多年的預測,運房局每次都說在未來三至四年,可提供九萬多個單位,但真正落成私人住宅的數量,卻只有這預測的六至七成。預測要參考往績,所以運房局的預測我通常看完就算,不會太認真。

我比較相信屋宇署的報告,因為在建屋的流程中,當發展商得到地皮、完成地盤平整工作及地基工程之後,需要向屋宇署遞交《註冊承建商聘任通知、展開建築工程通知及註冊承建商承擔責任書》的文件,正式開始上蓋工程,這些資料都會出現在屋宇署的每月報告,當中沒有水份,是值得信賴的重要數據。

屋宇署的報告有兩組值得參考的重要數據,第一組是「獲發出施工同意書的上蓋建築工程:首次提交的圖則」,在2017年至2020年期間,分別是15781、15822、13962及9084個單位,今年2021年1月至8月就有13267個單位;第二組數據是「上蓋建築工程動工通知」,這數據很有參考價值,因為提交圖則不一定立刻展開工程,但若上蓋建築已經開始,就代表工程已經展開。

根據屋宇署的報告,從2015至2017年期間,「上蓋建築工程動工通知」的單位數量為18152、20842及22726個,創下2003年SARS後的新高,但在2018至2020年就大幅下跌,分別只有12676、12693及7128個,三年加起來只有三萬兩千多個單位,今年2021年1月至8月亦只有13534個單位。

原文請閱12月份《信報財經月刊》

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