去年特首在《施政報告》宣布減辣,按揭成數大幅降低,但其實只是「局部放寬」,因為嚴格的壓力測試依然存在。就以今天買一個價值600萬的「上車盤」為例,就當你借盡九成,要符合資格,足以抵抗加息之類的情況,月入就要有至少5萬元,跟大家印象中的「上車一族」頗有距離。--美國克林信大學經濟系副教授徐家健、美國維克森林大學經濟系副教授梁天卓、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平
曾:買樓難,換樓亦難,自從金管局推出緊縮措施,二手住宅市場很快就隨之崩潰,現時每月的交易量只比一手市場多一點,再沒有過去兩三倍的差距了。至於一手市場,由於發展商可以多種形式給予「優惠」,亦可以避開銀行體系批出貸款,所以沒有因措施而數量大減。
徐:除了宏觀的走勢,我們也可以利用微觀的數據,看看貸款限制如何影響某些價位附近的交易。例如2000萬或以上更難借貸的話,到底會如何改變2000萬以下和以上的交易呢?
理論上,流動性較低的資產在市場上的回報會更高,以補償低流動性所帶來的不便和風險。金管局收緊按揭貸款申請令成交下降,私樓(尤其是高價私樓)的流動性有沒有大降?高價樓的相對回報有沒有上升?
梁:正如剛才提到,有發展商額外借貸的一手樓在按揭收緊後的市佔率大升,而相對上更受金管局按揭政策影響的二手樓的流動性則大幅下降。然而,如果我們細看高價和細價二手樓的成交數字,理應在政策實施後更難獲批按揭的高價樓的成交量相對上反而上升。
在2011年之後,700萬或以下的細樓價的平均每年成交量由2011年或以前的11萬下跌超過一半至5萬的水平。相反,700萬以上的高價樓的平均每年成交量由2011年或以前的8000微升至2011年後的1萬。換句話說,高價樓與細價樓的成交量比例由2011年或以前的7%上升至後來的20%。
曾:高價樓的流動性反而相對提高?這些樓的相對回報有沒有下降?
梁:是的。我先利用同一單位歷次成交計算各單位的(每年)回報,再根據成交年份(2011年前後)和成交價(700萬上下)分類計算各類單位平均每年回報。結果發現700萬以下的細價樓在2011年後的相對回報是上升了。在金管局收緊按揭前後,本地二手細價樓的回報由每年11%上升至12.5%左右,相反高價樓的每年回報則由6.4%下跌2%至4.2%左右。換句話說,細價樓的額外回報由2011年前的4.6%上升接近一倍至2011年後的8.3%!
徐:樓市真不易理解。流動性下降的樓回報的確提高,只是原來不是高價樓,而是細價樓。這是樓市一大謎團!
原文請閱11月份《信報財經月刊》