在一個以投機炒作為主導的房地產市場，在一個政府要穩樓價、穩預期、托住樓價的市場，任何訊息都是炒作樓價瘋狂上漲的理由。--青島大學財富管理研究院院長易憲容
關於中國房地產市場的長效機制，最早於2010年，時任國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上提出，要求加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制。到了2016年這個問題納入了中央經濟工作會議的公告中。公告指出，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
但是，從2016年開始，不僅中國房地產市場長效機制的內涵不斷在變化，而且好像現實市場與目標要求起來越遠。中國房地產市場健康持續發展的長效機制就是無法確立。何解？
市場定位須以消費為主導
首先，什麼是房地產市場的長效機制？實際上就是讓房地產市場價格回歸理性，讓房地產市場成為以消費為主導的市場。因為，住房這種商品具有兩棲性，即可用作投資，也可用於消費。實際上，2016年絕大多數城市的住房市場早就是以投資為主導的市場。當年政府的房地產市場調控是希望把樓價穩定在當時的水平上。但實際上，不僅這個調控目的沒有實現，許多城市的樓價水平越漲越高。根據國家統計局公布的數據，如果以2015年末為基數，到2019年11月，無論是新房還是二手房，所有的城市樓價都上漲，全國絕大多數城市的樓價連續上漲了60個月以上。新房的價格漲得最高的西安68.5%，年均漲幅達23%。
其次，中國的房地產市場長效機制之所以難以確立，也與這幾年房地產長效機制內涵不斷轉換變化有關。最根本原因就在於這幾年中國政府的房地產調控政策與「房住不炒」原則是相悖的。這幾年的政府房地產調控政策都以「三穩」（即穩樓價、穩預期、穩地價）為目標。這就意味着政府的房地產調控政策是建立在中國房地產市場以投資炒作為主導的市場的假定前提上。因為無論穩樓價，還是穩預期，都是假定中國房地產市場不是消費為主導的市場而是以投機炒作為主導的市場。穩樓價意味房地產市場的價格不是由市場實際供求關係來決定，而是由政府的調控政策及市場預期來決定，而且在這樣一個以投資炒作為主導的市場，要保證市場價格穩定，最後的結果只能是讓樓價只漲不跌。
原文請閱2月份《信報財經月刊》
