紅山半島最近發生山泥傾瀉事件，幾間別墅屋暴露出地基土層，疑有僭建情況。但政府人員要求進入屋內視察被拒，要向法庭申請手令入屋。
地政總署及屋宇署是其中兩個政府部門在執行公務時需要進入私人樓宇視察，找出有沒有違反地契、建築條例，或需要修葺的地方。以地政處來說，該處官員是有權進入私人地方，權力許可是源於地契，因為在地契條款上有一條清楚寫明地政處人員或其授權人士，例如地政處承建商，可進入私人地方執行公務。
以筆者經驗，在透露公務員身份後，業主都會合作容許進入私人物業視察，如有不太方便亦可安排時間進入，但據報章報道，紅山半島別墅業主是拒絕政府人員進入，業主的所為是對他不利的，因為若無僭建或違規，應大方讓政府人員視察。但現時業主抗拒的態度，讓人有此地無銀的感覺，更加令人懷疑有違規情況，而且業主不合作的情況會延遲政府進入視察。
政府在申請法庭搜查令下仍然會進入，若再拒絕會以藐視法庭罪處理。若抗拒進入，政府在情況需要下可破門進入，所以最後業主都不能拒絕政府進入視察。
在發現有僭建及違反地契的情況，政府就可以啟動執行地契程序，在地契方面，除了可豁免建築條例的丁屋，其他建築物在地契上規定必定要符合建築條例。所以若有任何未申請及經屋宇署批准的僭建物，都屬於違反這條地契條款。
此外，一般別墅屋地契都有高度或層數限制條款，所以若地契只容許兩層高而向下或向上增加層數，都是違反地契。 無論是違反一條或超過一條地契條款，地政處都會執行地契行動。
執行地契有一套程序，一般有時間容許業主糾正違規情況，例如拆除僭建物或將僭建空間填回泥土都是可行方法。但大原則必須確保建築物安全，若在寬容時間後仍然有違契，則地政處可將物業充公，充公方式是登憲報並在田土廳登記該充公法令，物業業權就歸政府所有，業主無權再佔用，買賣按揭，或任何形式處理該物業。
若是多層大廈的個別單位，則業權歸庫務司署立案法團擁有，在業權充公後若業主希望取回物業，有兩個渠道，一是向特首求情申請取回，但要清理好違規情況及付出一筆不菲罰金；二是在法庭挑戰政府充公行動，抗辯該充公是不合理不合法，若成功的話是可以取回物業，但就要花費一筆律師費及經過長時間法律程序。若是失敗的話，業主還要負責政府方面的律師費，所以這法律行動都不可輕率採用。
上述兩個渠道，以筆者經驗都有成功取回物業案例。
另一可行之道是向地政處申請合法化該僭建物，通常是不容易批准，因為政府要考慮僭建物的安全性、外觀，是否不良先例等。若是容許的話，補地價是以回購方式計算，例如該別墅市值是每方呎10萬元，就以此呎價計算地價。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
