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2022年3月1日 葉敬誠 專家評論

換樓鏈重啟的樓市

上星期公報的預算案,突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下,1000萬元至1920萬元的住宅,都適用於按保,可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交,一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接,對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前,官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限,直接間接阻礙置業人士換樓,市值800萬元的單位,過去透過按保可借樓價九成按揭,市值1000萬元的單位,最高可借八成,但高於1000萬元的單位,自用按揭成數上限五成。樓按成數限制,令樓價1000萬元上下,出現人為的超高門檻。此一限制,令住在2房單位的業主難以購買3房單位,他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂,增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

在新措施之下,1000萬元以下單位可借九成,1200萬元單位可借八成,而直至1920萬元的住宅,買家仍可借用按保入市,而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級,按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下,料可刺激換樓交投,2房單位業主換購3房單位的難度大減,小單位的放盤量料會增加,買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位,中小單位樓價可能有輕微調整壓力,上車客在今年應該有較多選擇,有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是,過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家,此類按揭大多設有數年的低息優惠,利率貼近銀行P按;但2、3年的優惠期後,按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成,用發展商一按入市的業主,在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位,即借1200萬元,2、3年後按揭餘額仍達1100萬元,如樓價不變,銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額,借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下,1000萬元至1920萬元的住宅,都可利用按保轉按,成數由五成至八成,對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說,新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然,新措施有利換樓是一回事,整體上其他內外不利因素主導之下,樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性,應該是微乎其微了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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