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2021年9月20日 余錦雄 專家評論

內地房產市場資金困難

中國是一個遼闊的國家,擁有大大小小數以千計的城市,當中有極度先進的經濟城市,例如北京、香港、深圳和上海等,亦有一些非常偏遠的小鎮,發展極為落後。這些加起來發展出甚為複雜的房地產市場,要有適當的政策調控全國的房地產發展,實在不是一件容易的事情。

過去多年以來,由於中國高速發展,引致對房地產的需求龐大,而房價多年來都是節節上升。之前為了控制房價的上升,調控政策都集中在怎樣降溫。不過,這些政策雖然控制了一線城市的房價上升,但同時就在一些四、五線城市,產生房價下跌的現象,加上去年的三條紅線政策,大幅限制發展商的借貸比率,引致資金非常緊絀。

最近半年,一些小型發展商,由於擔心資金鏈斷裂,都用大幅減價傾銷的方法,希望盡快售樓套現。但因此引發樓價下跌,違反中央穩地價、穩房價、穩預期,「三穩」的目標,並且引致開發、交樓速度減慢,甚至造成社會問題。基於此,內地一些個別城市都相繼推出「限跌令」,特別是大部分三、四線城市正式開始實施這個政策。

例如三線城市江陰市的住建局就發出「關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知」;而這個措施推出以後,就是為了使現時售賣的房地產實際成交價格不可以大幅偏離於備案價格。換句話說亦即是嚴格打擊低價促銷,或各個競爭對手之間使用價格高低來打一些價格戰,決意杜絕所有惡性競爭,過期交付等所有違規和違法的行為,以保障整體市場方面的平穩和公平性。

這個「限跌令」其實並非一些新政策,中央一貫的調控政策是雙向的。早於2019年,內地一些四、五線城市其實已經正式實行,由於樓價不斷下降可能有機會令開發和交樓等速度下降,這些都會直接影響市場的發展,從而有一定機率造成社會問題。因此,限制樓價升跌亦是中國政府主要想要維持的一個項目。

不過,這些政策推行以後,亦可能對於市場成交方面有一定的影響。根據資料顯示,下半年內地城市的新房子成交熱度有些微下降。7月的數據顯示,一、二線城市仍然維持於高位,但三線城市開始有所下降。數據顯示,有大約52個城市的新房子成交按年下降約9.1%,而到了8月,整個成交量就急轉直下,例如蘇州新房子的成交量就按月下降約29.3%,可以說是比預期更加下降,因而部分開發商現金周轉困難的風險亦不斷提高。

內地一些比較小型的投機開發商,由於信貸到期未能償還引致違約,甚至破產,對房地產市場產生骨牌效應的不良影響。一些大型內房發展商,最近亦盛傳陷入債務危機。現時就算是現金流比較穩定的內房開發商,他們所發行的債券息率也高達15厘之上。

不過,筆者相信,中國政府是下定決心整頓房地產行業,相信中央會容許部分房地產開發商違約,而這些違約公司最終會由國企接手其地皮和資產,並以此加強行業的集中和受管理程度。惟一些大型發展商或牽連重大的企業,中央一定會適當的處理,使其渡過難關,以免引發嚴重的金融風險和社會問題。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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