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2021年3月23日 葉敬誠 專家評論

美息縱升未必拖累樓市

早前投資市場一度憂慮,美國聯儲局會因通脹而提早加息,美股更一度下調。在聯儲局再次重申2023年前維持現行利率之後,投資市場氣氛才再度好轉。類似情況估計會在未來一段時間會再出現多次,更不排除聯儲局食言,提早加息的可能性。但至少在樓市而言,加息未必是影響大市的決定因素。

雖然聯儲局在議息會議後重申,現時的低息政策會維持至2023年。但一如所有官方機構的聲明,最好不要奉之為金科玉律。萬一美國通脹升溫,聯儲局完全有合理理由因時制宜,完善利率政策。

而以近幾年美國M2的增加速度,在疫情稍為穩定,美國就業情況改善,消費信心回升的情況下,通脹回升似乎無可避免。聯儲局更不會因為過去的判斷而影響未來加息的決定。

要留意的是,美息(以及港息)一旦上升,卻未必一定對市場不利。其他投資市場暫且不論,過去多年按揭利率升升跌跌,似乎就不見對本地樓市有決定性的影響。2001至2003年,按息與樓價齊跌、2004至2007年,按息與樓價齊升。之後多年按息維持極低水平,樓價反覆上升,至2016年後,按息回升,亦未有阻礙樓價升勢。2019年下半年之後,按息回落,樓價卻是大致橫行。情況與一般人的直觀印象──按息升樓價跌、按息跌樓價升大為不同。

其實以現階段而言,外圍市場討論的加息理由是通脹。而溫和的通脹環境,可能對樓價更為有利:1998至2004年,香港處於通縮環境,樓價偏軟。2004年中之後恢復通脹,樓價便反覆上升。至2020年CPI下跌,樓價出現明顯橫行。

換言之,如果稍後美國/環球因疫情好轉,經濟恢復增長,通脹稍為上升,雖然可能導致利率回升,但對樓價卻未必有負面影響。在通脹預期的大環境下,物業價格甚至可能會上升。

當然,對以按揭入市的用家來說,按息受通脹帶動上升會即時增加還款支出,他們未必會因樓價賬面升值而高興。但大致上,在按揭壓力測試被嚴格遵行的情況下,輕微利率上升,料不會對市場帶來太大衝擊。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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