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2020年10月21日 張聖典 專家評論

新按保=興奮劑?

去年《施政報告》提出的新按揭保險計劃從實施至今已滿一年,新按保把八、九成按揭貸款上限分別放寬至800萬及1000萬元,此舉增強了合資格準買家的融資能力,間接刺激市場上1000萬元以下物業的需求。市場準買家普遍歡迎措施釋放更多置業選擇,坊間更討論應否進一步放寬高成數按保適用範圍。

計劃的實施對一、二手市場都帶來一定影響,一手市場方面,發展商提供的各種付款方式中,採用建築期付款的買家數量有明顯上升。相信發展商會於未來的項目在新按保之下因應市場對物業價碼的承受能力上升,而在單位類型和定價考量上有較靈活的調整,並主要反映在減少過往400萬元以下才可承造九成按揭的迷你型單位數量。惟採用建築期付款的買家仍須注意數年後經濟環境變化可能帶來的銀行估價不足風險。

二手市場方面,由於首置定義是指並無手持任何物業,故一眾有足夠供款能力但首期不足的換樓人士亦可受益於新按保計劃。高成數按揭保險適用範圍放寬後,以1000萬元的自用物業為例,所需首期由500萬元縮減至200萬元,有助滿足有意換樓人士的置業需求。

土地註冊處期間的統計顯示,價值500萬至1000萬元的物業成交宗數百分比於疫情下亦曾錄得輕微上升,反映新按保計劃對市場置業需求的刺激作用。雖然計劃為買家們提供更寬鬆和靈活的貸款安排,但計劃有其特定適用情況,包括只限已落成的住宅物業、申請人須為有固定收入及首次置業人士等,而供款與入息比率不超過五成但未能通過壓力測試者則需繳付額外保費。準買家們應小心了解計劃細則,以免因誤會而招致無謂損失。

對於應否進一步放寬高成數按保適用範圍,筆者對此持開放態度,畢竟市場供求和經濟環境才是主導樓市的主要因素,放寬措施主要協助擁有供款能力而首期不足的人士更易成功置業。鑑於經濟受疫情影響,失業率有攀升風險,市民置業前務必小心做好風險評估,準備一定數額的流動資金以備不時之需。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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