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2020年9月29日 葉敬誠 專家評論

壓力測試的因果關係

坊間近日熱烈討論應否放寬按揭壓力測試,一個認為應該放寬的理據,是壓測令中上收入的家庭,也買不起市場上平價的物業,壓力測試的門檻似乎過高。但此類分析,其實是顛倒了因果關係。

有關立論的大概基礎是,現時市場500萬元物業算是較平價的上車盤,以九成按揭,即借450萬元、還款期30年計,在現行壓測標準下(H按,現時利率以鎖息,即2.5厘為準),月入需要在42585元以上,才可通過壓測取得450萬元的樓按。而現時新批H按利率一般低於2厘,以上述例子計,每月實際還款才16633元,只佔通過壓測要求月入的39%。

而另一問題是,按今年第二季統計數字,七成多的家庭,月入低於4.5萬元;壓測之下,不到三成香港家庭有能力借取九成按揭購買以上的平價上車盤。驟眼看來,一個政策令最高收入的三成家庭才可借到樓按買樓,似乎是過嚴。

下定論之前,不如再看以下數字:

2010年第二季,月入4.5萬元以上家庭數目為34.2萬戶;同年私樓總存量110萬。2020年第二季,月入4.5萬元以上家庭數目為75萬戶;今年估計的私樓總存量122萬。

如果視月入4.5萬元以上家庭為可負擔現時一般物業樓價的主力,10年下來,私樓總存量增加12萬戶,而較有能力入市的家庭,數量增加了40萬戶。

很多人以為壓測是因,難入市是果。其實在較宏觀的角度看,私樓供應不足,導致樓價上升才是因;而推出壓測,反而是收緊資金流入樓市規模,避免樓價持續上升的一個工具。

算術上,當局如將壓測放寬,只保留供款不逾月入五成的限制,可以令月入3.5萬元的家庭也可借450萬元。但屆時「有資格」借450萬元的家庭數目,便會增加約26萬戶。在供應未配合的情況下,放寬看似不合理的壓測,只會帶來樓價更瘋狂的上升。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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