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2020年9月15日 葉敬誠 專家評論

裏外不是人的按揭政策

近日兩宗新聞評論,一宗批評港府去年放寬按保,令600萬元以上住宅成交比例急增。另一宗批評樓按壓力測試,認為應該放寬,令更多人可以入市置業。兩個批評的方向完全不同,但都將房屋問題的焦點放在按揭政策上。但他們可能都捉錯用神。

兩個評論由不同的人作出,方向也是完全不一樣:第一個評論認為樓按限制不應該放寬,原因是經濟下行,使用高成數按揭入市的買家更易成為負資產,更多買家成為「樓奴」。第二個觀點認為樓按限制,尤其是壓測應該放寬,令更多有需要置業的買家,在樓價持續上升時,可以提早入市。

兩個評論的着眼點不同,一個着重樓按借款人的風險,另一個在意準買家的入市難度。但必須指出,兩者極難平衡,當放寬樓按門檻,令置業/借款難度下跌時,「受惠」對象也必然包括本來財力欠佳的家庭。相反,收緊按揭門檻,也必然會推遲部分家庭的入市計劃。

結果每當樓市措施有改時,都會引起「合理批評」-- 收緊的話,被批評令小市民難以入市;放寬的話,被批評令銀行體系乃至個別借款人風險增加。而在「控制風險」之外,官方樓按措施多少有點遏抑樓價的目標,又要樓價、風險受控,又要用家不至於入市無門,令情況更為複雜。

而更根本的問題,可能不在樓市政策,而是多年以來房屋土地供應不足,結果是樓價持續上升、樓房成為投資工具。放眼未來,只要住宅供不應求的情況持續,樓按措施無論向哪一個方向更改,都一樣會動輒得咎。只有在供應增加,市民對於「樓價會不斷上升」的預期消退,樓按政策不必同時顧及太多自相矛盾的目標時,情況才有可能改變。

與其將焦點集中於難以同時滿足多個目標的按揭政策,不如探討如何有效增加住宅供應。至少目標更單一,更易達成共識。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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