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2020年4月21日 葉敬誠 專家評論

剛性需求有多強勁?

對於樓市前景如何,市場永遠有兩極化的觀點。看淡後市者認為樓價已遠超過一般家庭的負擔能力,根本高得不合理;而看好後市者認為樓市的剛性需求強勁,沒有多少調整空間。兩個觀點都有其道理,但都亦各有盲點,未必反映事實的全部。

去年底全港住戶入息中位數是2.71萬元,以最長30年按揭還款、年利率2.5厘計,可通過壓力測試,借入的按揭上限約286萬元。參考去年二手住宅平均成交價約800萬元,新批按揭平均借款額約440萬元,說一般家庭難以負擔現時樓價,應該是中肯的判斷。

問題是,本地住宅的有效需求,可能並非來自以月入中位數定義的「中等收入家庭」。

上一個樓市低谷期是2003年初;當年香港有216萬個家庭,每月收入在5萬元(此為當時統計處劃分最高收入的分類)的住戶共21萬戶。去年第四季,家庭數目增長至265萬戶,而月入高於5萬元的家庭數目為68.3萬戶。月入5萬元以上,以30年還款期、年利率2.5厘計,可借入的按揭額約528萬元,應該為較有條件置業的住戶。17年來,此類住戶數目淨增加47.3萬戶。

而參考差餉物業估價署報告,最新的私人住宅總存量為2018年底的119.3萬伙;數前17年的2001年底,數字是102.6萬伙。即17年間私人住宅總存量只增加16.7萬伙。

大致上有條件置業的家庭在17年間增加47.3萬戶,而同期私樓總存量只增加16.7萬伙。此群收入可應付現水平樓價的家庭,可說是支持樓價的核心需求群組。群組家庭數目大增而私樓供應未及配合,結果自然是樓價上升至中等收入家庭難以負擔。

此處不是說較高收入家庭一定要居於自置居所,或者月入低於5萬元的家庭一定不會入市。但大致上,近年的情況是,高收入的家庭增長遠高於私人住宅的增幅。在「正常情況」之下,我們可能會看到一些家庭因為失業、收入下跌等因素而放賣物業。而在需求強勁的情況下,此類放盤可能很快為用家吸納。

當然,現時正值百年一遇的疫情,難說還是不是「正常情況」。畢竟,究竟會有多少人的收入受影響下跌,暫時仍是未知數。疫情會不會嚴重影響樓市核心需求群組的入市意欲,仍有待觀察。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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