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2020年3月23日 余錦雄 專家評論

經濟負乘數效應與房地產市場

新型肺炎病毒的全球傳播已成定局,各國都必須共同努力,拯救自身渡過危機。生命的安全當然是首要考慮,但在抵抗疫情的同時,我們已經看到經濟的沉重壓力,估計這次疫情對全球經濟的負面影響,可能相當於大規模戰爭的爆發。

首先想說一下經濟學上的「負乘數效應」,如果在整體經濟中,初始消費大量撤出,就會導致其他經濟環節的連鎖骨牌效應,從而產生「負乘數效應」,最終實際GDP會有倍數的大跌。

我們可以從商舖零售房地產市場,去看看這個骨牌效應。除了一般買賣以外,租務市場亦是其中一個非常重要的項目。尤其大部分工商舖位等都是主要依賴收取租金而生存的。而商戶方面就需要依賴客戶進行消費,從而賺取資金以支付租金;而為了支持這個消費的行為,就需要供應顧客所需要的物品,而去供應這個物品就是生產供應商方面的責任。

不過,現時由於疫情愈趨嚴重的關係,令市民都減少外出,從而導致消費方面亦大幅下降。因此造成了一個沒有消費,就沒有需求,沒有需求,就沒有生產的需要,一個導致各方面都沒有生意的惡性循環。

除了香港方面,世界各地不少地方亦受到這個疫情影響,亦是一個嚴重的惡性循環。例如歐美方面已有不少店舖實施宣布全國門市暫停營業,亦有不少零售商店相繼倒閉。由此可見,如果疫情情況並沒有改善,各行各業在未來可以說是面對一個非常嚴峻的情況。

再看看居住的需求,亦是消費的一種。如購買或租住房地產物業都是消費的一種,但面對這個消費負擔,消費者是必須有其他方面,如生意方面賺取金錢以支持。而所有的生意都需要有一個生產力,從而衍生一個負擔能力,再產生出消費;而消費又可以帶來生意,這又是一個經濟循環。總括而言,如果缺乏消費,就會缺乏生產,並會使這個循環中斷。

上述所有,在「負乘數效應」的推動之下,對全球整體GDP必有重大打擊,而房地產市場作為消費商品的最終一環,受到的打擊亦會是最大。

我們都明白,在各方面控制疫情之後,最需要鼓勵的就是消費,以達到支持經濟繼續發展。現在各國政府都在增加流動性(大量增加貨幣供應與量化寬鬆)與鼓勵消費(現金派送),希望一切能夠盡快恢復如常。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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