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2019年10月22日 葉敬誠 專家評論

600萬元以上物業 按揭保費為何較高?

上周發表的《施政報告》引來最大反響的,應該是防寬按揭保險。對於措施是否「托市」,對什麼類型的準買家有幫助,數天以來已有眾多討論。但有一個有關風險管理的問題,似乎未有人提及。為什麼600萬元至1000萬元的物業,要支付較高比率的保費?

根據新措施,購買樓價1000萬元以下住宅物業,可申請按保,按揭成數可達八成。而未持有住宅物業買家,樓價800萬元以下物業,透過按保的借款成數更可達樓價九成。但要留意,保費方面,如樓價低於600萬元,會沿用舊有保費,而樓價600萬元以上,保費會上調15%。以一個樓價600萬元,申請八成按揭,還款期30年,保費是借款額2.15%,保費為12.9萬元;樓價1000萬元,同樣的按揭成數及還款期,保費是借款額2.47%,保費為24.7萬元。

一般人第一個印象可能會認為,既然借款增加,保費自然應該增加。無錯,貸款(或者說,受保險保障的貸款金額)增加,保費應該要增加。但只要沿用既有的保費計算比率,保費的金額便自然會因貸款額增加而上調。現時的問題不在於金額上調,而在於為什麼保費佔貸款額的比率上升。

如果借款成數增加,上調保費比率是合情合理。但現時借款成數未有增加,只是適用範圍的樓價上調(由600萬元以下,調整至1000萬元以下),保費的比率卻增加了。

保費佔樓價的比率上升,一定程度上反映,保險公司判定新適用範圍的物業(即600萬元以上物業)的按揭,在成數、還款年期一樣,而且同樣需要通過壓力測試的情況下,借款人違約、導致保險公司需要向銀行賠償的風險略高。至於以上的判斷的理據何在,筆者一時之間想不出來。

對買家來說,可以少付首期,也許不會在意多付一點保費。但當保費計算的標準也暗示,新措施下按保覆蓋樓價較高的物業借貸風險略高時,受惠於新措施的準買家,不妨多加考慮,方好作出入市決定。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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