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2019年9月3日 葉敬誠 專家評論

轉按誘因暫減非消失

近日多家銀行削減轉按客戶可獲的現金回贈,個別銀行甚至把轉按回贈歸零──對多數借款人來說,等於完全失去轉按的誘因。不過,情況可能只反映短期因素,一段時間過後,銀行可能仍會恢復向轉按客戶提供優惠。

討論之前,先回顧一下歷史數據,過去轉按佔銀行按揭業務的分額偏低。以10年前即2009年的7月為例,是月新批按揭貸款共16407宗,當中一手成交按揭佔10%,二手佔78.1%,轉按佔11.9%。此比例大概可視為近年轉按風氣盛行、二手成交受制前的正常比例。相對而言,2019年7月,新批按揭11102宗,當中一手佔21.1%,二手佔35.1%,而轉按卻高達43.8%。

轉按比重近年高企,原因在於2009年10月金管局開始收緊按揭、2010年港府開始徵收額外印花稅之後,二手成交(及由之帶來的二手按揭)開始萎縮。另一方面,各國實行量寬,熱錢流入、銀行存款持續創新高。銀行存款欠出路,二手住宅按揭宗數及成數均下跌。結果銀行把目標轉至吸引同業的按揭客戶,陸續提高轉按貸款的優惠,以維持按揭佔有率。

不過,轉按業務在宏觀而言,卻是「塘水滾塘魚」,A銀行之得,是B銀行之失,而且A銀行之「得」,背後是高企的成本。在行業競爭下,借款人更普遍形成「罰息期一過即轉按」的習慣,銀行以高成本爭取回來的客戶,一般在2年後又會蟬過別枝。

計算上,如果銀行達成某種共識,減少甚至取消向轉按客戶提供優惠,對整個行業成本控制是較為有利的;加上社會運動令市場呈觀望氣氛,銀行大勢減少轉按優惠,似乎合情合理。

問題在於,競爭者之間的共識難以維持,當有個別銀行需要「跑數」時,上調按揭優惠又成了最簡單有效的招數。而另一方面,除非局勢進一步惡化,在美國減息而港息暫不跟隨的情況下,甚至可能再出現資金流入的情況。大環境之下,銀行存款仍在找出路,現時削減了的轉按回贈,今年稍後或明年初,可能又會再度增加。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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