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2019年3月18日 余錦雄 專家評論

如何增加住宅供應

香港多年來土地供應不足的問題十分嚴重,亦因此引致住宅供應十分緊張,樓價長期處於高位。

政府最近公布的新一年度賣地計劃,雖然新加入7幅用地,但合共可建單位只有約8800伙,不但連續兩年下跌,更創近10年以來的新低。而當局預計包括港鐵、市建局及私人發展商等,全年的潛在土地供應亦只有1.55萬伙,除了僅及高峰期推地量的四成外,亦較去年的潛在供應2.55萬伙少達1萬伙。

而中長期住宅供應方面,依據財政司司長陳茂波最近發表現屆政府第二份《財政預算案》,由於因應未來公私營土地供應比例由6比4改為7比3,私人土地供應減少,估計未來5年的私人住宅每年平均落成量,由去年預算案估計的2.08萬伙,回落至1.88萬伙。

從上面數字可以清楚地看到,政府是極有需要尋找更多方法去增加住宅的供應量。筆者認為,政府現正研究的幾個方向是十分值得支持。這些可以增加住宅供應量的考慮包括:

一、香港是一個以鐵路交通為主要發展規模的城市,因此在鐵路旁邊興建住屋是十分適合。一直以來,港鐵公司亦在土地供應方面,擔任一個極重要的角色。但港鐵目前持有的上蓋物業不算太多,在推出將軍澳日出康城11至13期,以及黃竹坑站4至6期後,就已再沒有太多可供釋出的上蓋物業土地應市。有見及此,政府現正與港鐵積極研究將鐵路附近的維修車廠等物業設施,透過更改規劃用途的方法增加住宅供應來源,並形容「每幅地都會研究」。

二、政府強調沒有「神仙棒」,可即時增加土地供應,但正研究增加居住密度,從而增加住宅供應。同一幅土地,在增加密度之後,就像被「神仙棒」點過一樣,可以增加能夠供應的住宅單位。雖然這個方法看似很容易,但其實要通過很多程序,包括改變規劃等,希望政府能努力落實。

三、最近發展局局長黃偉綸曾經說到,將於本年提交「土地共享計劃」建議予特首,盼今年內開始接受申請。所謂土地共享計劃,就是把發展商擁有的私人農地,透過共享的安排,提供規劃改變,興建住宅,而目標是達致政府、市民及發展商的多贏方案。香港的私人農地數目龐大,相對現時香港所有住宅發展的總土地面積是一個很大的比例,所以這是一個很好的方法,可以大量增加住宅供應。不過,未來計劃必須公平、公正、具透明度,所考慮的標準亦應前後一致,從而令到廣大市民對審批機制投以信任的一票。

四、另外,值得留意的是,公營房屋分為兩部分,即「公屋或綠置居」及「其他資助出售單位」,後者包括房委會轄下的「居者有其屋計劃」(居屋)單位,以及房協轄下的資助出售單位。如果公營房屋部分增加的住宅單位,是透過資助形式以低於市價售予市民,那是變相沒有降低出售住宅的數量,更有為高昂樓價降溫的作用。

希望政府能盡快落實上面幾個可能的方案,並且可以在中短期內提供更多住宅供應給市民。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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