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2018年12月7日 蘇振顯 專家評論

地產牛市因素總結

最近各個地產指數都顯示地產市場有回軟跡象,由2008年金融海嘯之後,地產開始好轉,連續10年升市,樓宇呎價由5000至6000元升至兩三萬元,山頂等豪宅更上升至十多二十萬元一呎。但從三、四個月前開始,成交量大幅下跌,跟着樓價也向下,政府察覺到樓市有調整情況,但覺得未足以確定走勢,所以未能考慮減少辣招。筆者最近與發展商高層飯聚,也了解到市場已吹起淡風,所以他們落標投地也十分小心。

在過去數十年,香港地產市場是大約7、8年一個循環,但這次地產牛市長達10年多,要找出它的成因不出以下數點。

一、土地及樓宇供應大減:在前曾蔭權特首年代(2005至2012年),地產市道轉弱,加上沙士的影響,令到曾特首採取一個錯誤的停止恒常賣地政策,要申請人出價到政府的要求,才推出土地拍賣,令一兩個月才賣出一幅住宅土地,使正常的土地供應大減。例如2005/06年度賣出一幅住宅地、2008/09年度賣出三幅,2009/10年度賣出一幅,上述數字可看到當年政府以市道不佳為理由,減少住宅土地供應,後果就是數年後住宅新建數目大減。

到梁振英特首年代(2012至2017年)地產市道已從金融風暴回復過來,但新落成樓宇供應都跟不上,正常情況每年新樓落成量大約2.5萬個單位左右,但2012年落成量是一萬多個,2013年跌至八千多個,造成很大短缺,梁特首是測量師出身,當然看到這個不妙的情況,大力催谷賣地,但數年的短缺並不是短期催谷就可以追回來。因為樓宇供應由尋覓土地到發展完成入伙要5年多時間,所以新樓供應短缺是令到這次樓價大幅上升的主要原因。

二、內地資金湧入地產市場:過去香港住宅市場主要是港人購買為主,外人只佔少數,但在兩、三年前人民幣大幅貶值,令內地不少資金南下購買本港物業以保值避險,初期資金都是以豪宅為購買對象,特別是山頂及南區的花園洋房,銀碼以億元計,後來中等價格的住宅亦有大手買入的情況。

此外,亦有內地大公司購買整幢新建辦公樓作為香港總部,交易額是數十億元。近年內地的大發展商亦涉足香港地產發展,在啟德新發展區,大量買入官地,出價比本地發展商進取很多,故此地價屢創新高,亦直接刺激樓價向上。

三、發展商採取積極推銷策略:目前基本上看不到有發展商自己賣樓情況,都是發展商提供極優惠佣金予地產代理催谷銷量,佣金可以去到樓價的5%或以上。所以當有熱門樓盤開售就會見到通街都是地產代理,撲車甚至爭客打架情況時有出現,代客入票谷大申請倍數以營造旺市氣氛,種種情況都增強買家入市意欲;加上發展商提供各種優惠,包括提供二按,代付全部或部分印花稅等,都吸引買家入市。

再者,過去10年樓價都是節節向上,更加令到市民心急入市,甚至可能未有經濟能力買樓的年青人都要父母資助提早上車,以免愈來愈追不上樓價,後果就是樓宇需求人為加大,造成樓價與市民收入愈來愈脫節。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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