|
熱門:

2018年11月6日 葉敬誠 專家評論

貸款人角度看負資產

樓市調整,業內人士估計,絕跡一時的負資產,可能於本季再重現。物業成為負資產,對借貸雙方來說,都不是好消息。問題是,在香港此個按揭市場,貸款人又會如何看待負資產?

負資產意指資產市值低於其抵押的未償還貸款;舉例物業市值95萬元,但其抵押的按揭尚欠本金100萬元,那便是負資產。負資產對借款人的影響,主要是資產運用的彈性:物業即使較購入價下跌,如果不是負資產,買家不看好後市,又或有資金需要時,大可以市價出售物業止蝕或套現;相反,物業一旦成為負資產,業主出售物業,需要先籌措現金到銀行贖樓。

換言之,財務彈性受重大影響。在經濟轉差的情況下,失業率上升,原本正常供樓的業主,突然失去收入來源,既未能賣樓套現,又難以應付每月按揭還款,往往破產收場。

對貸款人來說,負資產也不是好事。情況代表銀行的貸款資產質素下降,影響銀行體系,因為「如果借款人斷供了,銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。但具體至此時此刻的香港,上述風險其實不大。因為負資產不等於借款人斷供。

業主平均供款負擔低 抗逆力強

在上一個樓市高峰期,在按揭監管相對寬鬆、樓價累積跌幅又達六、七成的情況下,於2002年,香港90天以上拖欠供款的比率最差紀錄亦只有1.2%;數字接近於美國經濟好景時的最佳紀錄。而且拖欠供款也不一定會斷供收場,不少個案是借款人經濟情況改善後,繼續供樓。

相對而言,近10年按揭監管日趨嚴格,投資者的按揭槓桿被嚴控,雖然樓價在期內反覆上升,但銀行新批按揭的供款佔入息比率反而較10年前下跌,近期數字只有35%,反映按揭借款人的財政實力較高,「抗逆力」強。

市場以自住用家為主,而且供款負擔偏低的情況下,我們預期香港的按揭拖欠比率會維持在極度偏低的水平(9月數字為0.02%,即1萬宗按揭,才有2宗拖欠供款逾3個月)。負資產或會因樓價調整而零星出現,但遠遠未至於影響整體銀行資產質素。

其實,只要樓價不是只升不跌、市場又有按揭存在,負資產便會是一個或多或少,而不是或有或無的問題。對此現象,大家宜以平常心對待。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。