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2018年9月11日 葉敬誠 專家評論

小業主應對加息的策略

市場估計本月下旬聯儲局將再上調聯邦基金利率四分一厘,而本地銀行預料會跟隨上調最優惠利率。談到加息,各界焦點多集中在「對樓市有多少影響」、「每月供款增加多少」等。卻鮮有提及,小業主在加息周期,可以如何應對。事實上,視乎理財目標,業主其實有不少策略可以選擇。

一、以不變應萬變,即任由按息上升,每月供款增加。表面看此取態相當消極,卻可能是最多人「選取」的對應措施──按息回升初期,供款增加始終有限,不少人可能採取聽之任之的態度。尤其是按揭餘額少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等。此等情況下,利息上升,對借款人的財務影響不大,大可不理。另一種情況是借款人預期收入升幅可完全抵消加息影響,便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」;面對加息,其中一個可行的方案便是與銀行相議,透過延長還款期的方式,令每期供款減少。此方案有一定代價,延長還款,會令全期利息增加。除了本身有樓在供的業主,估計部分準買家也會採用延長供款期的方式,壓低每月供款,以通過壓力測試。當然,延長供款也要條件配合,例如按揭年期再延長也不可超逾30年。

三、提早還款。利率回升的長遠影響,是全期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出,而手上又有閒置的現金,可考慮進行部分還款,減低長遠的利息支出。當然,閒置資金用於提早還款是否最佳選擇,要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息,那倒不如以閒置資金用於投資;相反,如果當事人的投資紀錄平平,現有的資金並無特別用途,與其放在銀行活期存款賺取微薄利息,那倒不如用於部分還款。

四、轉按。如果借款人目前的按揭組合利息偏高,又符合其他條件的話,可考慮以轉按方式減少利息支出,尤其是近幾年以一、二按組合入市的買家,二按的供款假期(Payment Holiday,例如首兩年免供的安排)已完,開始要償還利息較高的二按。正好近兩年樓價上升,轉按可能足以償還原有的一、二按金額;借入上述二按的小業主,可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然,轉按有不少先決條件,包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期;新造按揭合乎金管局的按揭指引等。對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說,加息的影響大致一樣,但視乎個別借款人具體條件的不同,可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前,借款人宜先詳細了解自己的情況。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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