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2018年9月4日 葉敬誠 專家評論

樓市偏軟 準買家勿採佛系態度

市場估計本地最優惠利率仍有較大機會跟隨美息上升。按息仍低,輕微加息對樓價的影響有限。不過,在利息因素以外,要留意其他基本因素開始惡化,多少會增加樓市的下行壓力。市況偏軟,對買家卻是議價好時機,宜主動留意市況,勿採「佛系入市」態度。

近來「佛系取態」流行,意指「緣份到了,機會自然出現」。此等態度,在樓市大概絕不合用。

如無意外,聯儲局本月將再上調聯邦基金利率四分一厘。雖然本地銀行未必情願,但在港滙偏軟,銀行體系結餘減少的情況下,相信最優惠利率會在橫行近10年後,首次回升。

的確,就算最優惠利率回升,按息仍處極低水平,對樓市的實質影響有限。而聯儲局早前的點陣圖都只是估計再加息1.5厘左右,聯邦基金利率便應該見頂;加上特朗普持續向聯儲局施壓,美息的加幅可能會較聯儲局預期的略低。假設往後美息每次上調,港息都照跟,按息大致仍會處於4厘以下。相對偏低的按息,對樓市的負面影響不大。

外圍惡化 樓市壓力增

問題在於,樓市不僅僅由單一因素左右。中美貿易戰如擴大,預料對中國及香港往後的經濟增長都會帶來重大壓力。而新興市場貨幣滙價下跌,美滙指數偏強,理論上都不利港元資產價格。仍然利好的因素,似乎只有住宅、土地供應仍然緊張。在外圍因素惡化的大環境下,即使預料價格難跌,大致上也可預期樓價難有大升的空間,甚至有一定回調壓力。

對不同情況的市場參與者來說,應對的方案亦大有不同。已經有多個物業在手的投資者,大部分可能會持盈保泰,不會在現市況擴大投資;另一方面,受制於額外印花稅(3年內轉讓物業要付樓價10%至20%印花稅),估計也不會有大規模的拋售情況出現。

市況有變,最難下決定的可能是未置業的自住買家。手上的資金有限,繼續觀望又怕樓價反彈再上,愈買愈細。現價入市又怕高位坐艇。問題在於,凡事皆有風險,理論上,可以通過壓力測試申取按揭貸款的置業人士,對未來加息、供款增加應可應付。

當然,在供款之外,樓價波動也值得考慮。不過,置業決定也不可能委託他人。準買家如果一時三刻對入市與否未能定奪,也不應採取「佛系態度」。在樓市中,大概不會有「緣份到了,筍盤自然出然」此回事。在波動市況中,更不應封閉自己,反而應該持續留意樓市及按市資訊,考慮自己負擔能力後,定下可接受的入市價,再視乎市場變化,作出是否入市的決定。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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