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2018年8月28日 葉敬誠 專家評論

不轉按的理由

近年轉按活動持續活躍,原因不外乎借款人可透過轉按,獲得種種好處。一般而言,在按息未見大升,樓價卻累積不少升幅的情況下,除非業主收入減少,否則轉按難度應該不高。但世事無絕對,就算樓價上升,收入不變,也有業主想轉按而轉不了。

陳先生於3年前入市,購入一個500萬元的單位,當時以六成按揭,借取300萬元入市。按揭條件是H+1.7%,鎖息P-3.1%(P為大P,即5.25%)。目前按揭未償還餘額約270萬元,物業估值約600萬元。

陳先生計算過,目前轉按不套現,借取270萬元的話,按揭成數只是45%,在估值上沒有問題。而新做按揭利率可達H+1.3%,鎖息P-3%;表面上,用拆息計按息會有所下跌,但因一個月拆息處1.4厘水平,實際上會轉用P減的鎖息供樓。轉按的話,現時按息會由2.15厘,升至2.25厘,每月供款會由10992元,增至11126元;不過,銀行可以提供貸款額1.7%現金回贈,扣除律師費,仍袋4萬元,似乎仍是轉按較有利。不過,考慮自己的情況後,他仍是決定一動不如一靜。

為怕家人再作擔保

陳先生過去3年收入輕微上升,還款紀錄良好,也沒有其他外債;令他決定不轉按的原因是「難以啟齒」。原來3年前入市時,陳先生因本身收入未能通過壓力測試要求,需要加上未置業又有穩定收入的妹妹作擔保人,才成功申請按揭。

3年來自己雖然收入增加,但計算過後,陳先生發現申請轉按的話,單靠自己的收入仍然不足以通過壓測。3年來按揭供款全由陳先生自已支付,未曾要求妹妹支付一分一毫;但妹妹身為按揭擔保人,如她自己置業,可獲的按揭成數會減少,壓力測試的要求也會更嚴格。

陳先生難以預計妹妹在一、兩年來置業的可能性。但如果自己現時轉按,勢必需要妹妹繼續成為擔保人。以新按揭罰息期2年計,妹妹就算自己有入市需要,未來2年也難移除擔保人的身份。為免影響妹妹可能的置業計劃,陳先生暫時唯有擱置自己的轉按計劃。

陳先生的個案應該不屬罕見,如果他不希望妹妹長期被擔保人的身份影響財務安排。主動一點,可以考慮另外尋找擔保人;其次可考慮增加部分還款,又或轉按時考慮以較長時間還款,都可令轉按時所需入息下跌,有助提早移除擔保人。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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