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2018年7月10日 葉敬誠 專家評論

新房策改變了什麼?

官方修訂居屋定價,整體上社會甚為受落。居屋賣平了,但僧多粥少,是否買得到,全看運氣。對期待上車的家庭來說,總算仍是有所盼望;加上私人市場已欠缺平價選擇,大可疊埋心水等居屋。但由宏觀角度來看,措施更改,可能對大局了無影響。

定價機制改變,未來一手居屋定價可望下調,而往後每期申請數字料會因而上升。對月入數萬元,又欠缺「父幹」的家庭來說,反正在二手市場欠缺選擇,只好安心參與居屋大抽獎。在居屋供應仍是一年數千伙的情況下,中籤的幸運兒自然可以用較低價格完成置業大計,但入表申請落空的人數反而增加。在幸運之神眷顧,又或居屋供應大增前,也只好繼續等下去。對此類買家來說,是否有具體好處,一切視乎抽籤結果。

至於月入較高,但仍然合乎資格申請資助房屋的一群,例如月入5萬元的家庭,在現時按息水平下及壓力測試要求下,可以負擔約接近550萬元的按揭貸款,在二手市場並非全無選擇。難以完成置業目標,問題仍是出在首期。以一個610萬元物業為例,首期四成需要244萬元。如果欠缺家人協助,一般人單是儲蓄首期,耗時可能已逾10年。

到了最後,有「父幹」的準買家,會考慮是否在家人財政支持下入市。沒有家人資助,一是咬緊牙關,增加儲蓄或投資,期待在未來某時某刻儲足首期;二是放棄置業計劃,當個長期租客;第三條路是看看新盤市場有沒有那個樓盤有低首期置業方案,再詳細考慮應否冒上利息較高,加上一定溢價的風險入市。

整體上,不得不同意,居屋改變定價機制,的確是政策推出數十年以來的一大改變。但細心一想,除了每年幸運的數千家庭可以較低價格買樓,對其他人來說,改變似乎未有預期的大。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

 

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