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2018年7月4日 張聖典 專家評論

簡評房策新措施

政府剛於上周發表六項房屋政策新措施,筆者估計,暫時對整體私樓價格影響有限,但反映政府希望順應民意,加大力度協助市民解決置業問題的意欲。

對於新的資助房屋定價機制,我們認為它較原來機制更能針對市民的負擔能力,但若要更加切合資助房屋的性質,定價上仍應考慮以成本價計算,再配合嚴格的回購機制,使居屋與私人市場分離開來,真正滿足住屋的需要。

其次,我們亦認同把馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目,相信將具有啟示作用。但項目作為比居屋更上層的置業階梯,市民購買時獲得較居屋低的折扣率,其在轉售限制上不應比居屋更為嚴格,避免與特定的申請資格造成雙重限制。

另外,在改撥私營房屋用地以發展公營房屋上,雖然措施中4年合共1.06萬個的公營單位數量佔4年承諾的7.2萬個私人單位供應總量的15%,對未來私樓單位供應會有所影響,但相信可透過市區重建、補地價及港鐵項目有所填補。而由於部分購買力或將轉移至公營房屋,雖然私人單位供應數目有所減少,但需求數目同時亦相應減少,故暫時估計對整體私樓價格影響不大。

此外,我們認同過渡性房屋計劃的大方向,但目前措施仍處於試行階段,有待將來在政府政策框架下得以規範化並擴大規模,從而加快改善部分基層市民的惡劣居住環境。

至於向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」方面,措施效用在大規模的中小型樓盤單位將較為顯著,在豪宅方面則相信發展商仍會視乎持有空置單位的稅務成本對個別交易買賣利潤的影響。整體相信可加快流轉速度,以及引致發展商調整預售樓花策略,但預計不會調低售價促銷,而是靠增加優惠,包括現金回贈、特長按揭或加大成數等刺激銷路。

而要求發展商推售單位數目不能少於住宅單位總數的20%,預計將也影響豪宅單位的銷售手法,並減低豪宅單位售價創新高的機會。

總括以上措施可算屬順應民意之舉。長遠而言,要真正解決住屋問題,仍要依靠土地供應專責小組繼續努力,逐步增加香港整體土地供應。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

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