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2018年4月17日 葉敬誠 專家評論

以官方數據計算「父幹」潛力

樓價高企,據說不少新婚家庭入市,也要依靠父母資助,即所謂上車靠父幹。對於父幹現象,看淡的人會認為,一代人買樓,要兩代人付出,其實是在消耗購買力。究竟父幹實力有多強,購買力又是否接近消耗殆盡?

早前我們討論過,金管局以專題形式統計香港未償還按揭的供款負擔(Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio,OMDSR),以現時未償還按揭的總額、平均年期、平均利率,以及居於私樓家庭收入中位數計算,得出結果是12%。大致可以說:「要供樓的香港家庭,供款負擔平均為收入12%」。

其實,由OMDSR可以計算,父幹的其中一個潛力。所謂父幹,其實有多種形式。常見的包括上一代人資助首期、其次是年輕買家收入不足以通過按揭壓力測試,需要有收入的父母作為擔保人。另外一些情況是已成年的小女其實暫無置業需要,但有投資需要、又早已置業的父母借用子女名義購置物業,只圖節省印花稅。

而第一種情況,即父母資助子女首期,資金來源又可細分為儲蓄及加按所得。上一代人如何儲蓄或者說整體上,上一代人有多少儲蓄可供下一代置業,恐怕難以計算。但OMDSR的出現,卻多少讓我們有一個工具去計算市場上理論上有多少的加按空間。

以2017年12月為例,未償還按揭總額約1.2萬億元,而OMDSR反映,整體上要供樓的家庭供款支出為月入12%。以計算壓力測試後,供款佔月入四成算是可接受的標準計,理論上單由加按,在不更改年期、利率的條件下,整體上現有的業主可增加借款額兩倍多,而整體上供款負擔仍未過重。

當然,以上是極度簡化的計算,未有計及其他因素,包括按揭成數:一個已置業的家庭,可能既有物業的供款真的低至月入12%,但物業未償還按揭可能已達估值四、五成,無甚加按空間。

作出上述計算,意圖不是鼓勵父母加按協助子女置業,畢竟平均負擔只是平均數,不反映個別人士的負擔能力;另一方面,現時OMDSR處低水平,一個主要原因是過去10年利率偏低,一旦利率上調,整體的供款負擔將穩步回升。但大致上,由OMDSR數據可見,整體上本地的購買力遠遠未至於消耗殆盡的地步。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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