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2018年4月10日 葉敬誠 專家評論

定息按揭前途難斷

金管局統計2月新批按揭中,選用定息個案高達27.6%,為有紀錄以來最高。相對而言,同期拆息按揭比例,由86.2%下降至68.4%,為近期新低。展望未來,定息按揭的比重卻有不少變數。

1月定息按揭佔新批個案比例為8.8%,一個月間數字急升至27.6%,原因是多家銀行在市場預期按息上升的情況下,推出條件吸引的定息按揭產品;新批首年定息按揭利率低至1.68厘,其後利率轉回H+,而其他的高息存款戶口、現金回贈、罰息的條件與一般拆息按揭相若。

1和2月拆息按揭利率一般為H+1.3%,而一個月拆息約0.8厘,計算鎖息機制後,實際供款利率為2.15厘。首年定息1.68厘的條件,不單代表首年利息支出較低,如果年內浮息按揭利率上升幅度愈大,選用定息按揭相對可以節省的利息支出亦愈多。在條件吸引的情況下,選用定息按揭的客戶比例自然大增。

上述統計只反映2月市況,由於3月有更多銀行推出類似產品,如無意外,預料3月新批按揭中選用定息按揭比例會升逾三成。不過,3月底有多家銀行宣布暫停定息按揭申請,估計第二季相關數據會回落;加上年內最優惠利率(及存款利率)如無意外將上調,相信銀行需要更多時間觀察,方會推出吸引客戶、銀行又有合理息差的定息按揭產品。宏觀而言,短期內定息按揭比例或有上落,但成功挑戰拆息按揭成為主流的機會不大。

值得留意的是,目前香港所謂定息按揭,其實有一定誤導,目前主流的定息按揭,息期只有1年,對減少供款波動的作用其實相當有限;其實,大可視為H按或P按的另類優惠,而不宜視之為傳統浮息按揭產品的真正挑戰。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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