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2018年3月13日 葉敬誠 專家評論

發展商按揭取態趨保守

近幾年一手樓市旺、二手樓市靜(與過去年份比較),其中一個主流的解釋是,一手盤有發展商的高成數按揭組合,令買家可以用低首期入市。而從近期發展可見,新盤的一、二按取態有變,未似早兩年的積極,但由銷售反應來說,卻未見有嚴重負面影響。

數年前按揭成數收緊之後,發展商的回應是推出二按,甚至提供整筆一按。對發展商來說,由於資金成本因素,提供二按是較一按為佳的選項。問題在於,發展商的二按需要與銀行一按配合,而只要按揭組合涉及銀行,一、二按便需要通過壓力測試,對部分買家來說,難度偏高。其後發展商繞過銀行,直接推出按揭成數七至八成的一按,由於不涉及銀行,便毋須通過按揭壓力測試。個別發展商更以「包批」為號召,即表明毋須任何入息證明,買家申請便會批出按揭。

後來在政府表示關注下,發展商的「包批」按揭絕跡。而近期發展,更可見發展商對二按批核也有收緊跡象:某個即將入伙的屋苑,樓花銷售時有提供二按選擇,近日臨入伙,建築期付款買家要部署上會,卻傳出多宗二按申請被拒批。個別例子是因申請人近日轉工,即使收入上升,貸款機構也選擇不予信納。而新推的樓盤,二按的條件亦見收緊。例如某發展商去年推盤,二按條件是成數兩成,首兩年P-2,其後P。今年推盤,二按條件卻轉為首年P-1,第二年P,其後P+1.5。整體而言,發展商的二按不如以往優惠,而貸款意欲亦不如過去積極。

有趣的是,雖然二按有收緊現象,但一手市場的熱賣情況未見減退。上周熱賣的新盤,據聞較多買家選用不涉及二按的付款計劃。此盤可能已試出市場反應:現階段毋須太優惠的二按,新盤原來一樣可以有理想成交,而由入票數字看,有意入市的購買力仍然旺盛。估計稍後應市的新盤,二按條件可能會以上述新盤作參考;有意入市的準買家,對有關趨勢不可不留意。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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