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2018年2月27日 葉敬誠 專家評論

資助市民入市 如何避免刺激樓價?

有智庫組織因應樓價高企,上車客難入市,建議推出免償還的首置資助。樓價高,政府推出措施協助市民置業,有幾重難題要面對。一個搞不好,反而會進一步推高樓價,令更多未能受惠的家庭入市難度增加。

對世界上多數政府來說,為居民提供資助,最大問題是財政。還幸現時港府庫房水浸,財政實力不容置疑。但以公帑協助市民入市,卻有多重問題。

道德風險問題:但凡到了社會累積一定壓力,要求政府提供資助時,樓價通常已處於高位。政府如協助市民入市,遇上樓價借勢回落,措施又會被指誘人接火棒。

與其他政策目標背馳:近10年來推出的多項辣招、逆周期措施,共通的效果之一是減少資金進入樓市。當然,在熱錢充裕之下,還是有大量資金不畏辣招,流入樓市。不過,措施效果不佳是一回事,不足以證明應該反其道而行,資助市民入市。任何資助計劃,總會刺激市民入市意欲,並帶動更多資金入市,抵消過去辣招的效果。

當然,形勢比人強,在庫房水浸、樓價高企和政黨表態支持的環境下,政府可能出於考慮民意支持,而推出資助入市計劃。只要在推出資助的同時,不放寬壓力測試等按揭要求,理論上並不會額外增加受惠人士及銀行體系的風險。至於樓價因措施刺激而進一步上升的風險,也許可以透過限制名額等方式調控。

舉例而言,過去一年二手住宅成交量約4萬宗。如果推出資助計劃,名額一年只有2000宗的話,佔二手成交5%,影響會較為有限(微觀而言,由於資助計劃一定會有入息、資產等要求,受惠者將集中購買細價樓,此類單位樓價應該會受到更大刺激)。

較小規模的資助計劃,或許會被指責為「大抽獎」,不能真正資助有需要的家庭入市。但在住宅供應成功增加前,任何資助市民入市的措施只會刺激需求,進一步推高樓價。要紓緩民意壓力,又要避免帶動資金入市,當局或可推出小規模、抽獎式的資助計劃。期望管理做得好的話,部分合資格家庭甚至可能為博中獎,延後入市計劃。一來一回,可望減少措施對樓價的刺激作用。

當然,到了措施推出,政府是否頂得住輿論壓力,堅持不加大資助規模,又是另一個問題。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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