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2018年2月13日 葉敬誠 專家評論

「定息按揭」成按揭優惠新戰場

繼幾家中小型銀行推出「首年定息」的按揭優惠後,中銀和滙豐亦相繼推出同類產品。細看金管局的統計,其實去年10月起新批按揭中選用定息按揭的比例已高於最優惠利率按揭(P按)。隨着多家銀行推出同類產品,加上今年加息機會大,預料採用定息按揭的比例會進一步提高。

前文提及定息按揭時用了括號,原因在於本地市場的定息按揭與海外大異其趣。外國主流的定息按揭定息期較長,借款人可以在較長時間免卻按息波動的風險;但穩定有其代價,通常定息按揭會比同一市場的浮息按揭利率略高。而香港現行的「定息按揭」,定息期只有1至2年,之後便會轉回以最優惠利率或拆息計算的浮息按揭;為借款人減少供款波動的作用極為有限。倒不如視為浮息按揭的一種特別優惠。

不過,所謂「玫瑰不叫玫瑰,亦不損其芳香」。講求實際的香港人,大概沒有多少人在乎「30年按揭,首年定息,之後浮息」稱為定息按揭是否相宜。較多人有興趣的是:抵定唔抵?以現時市場上多家銀行的定息按揭計劃與主流的H按比較,可說相當優惠。

目前主流H按利率約H+1.28至H+1.3厘,供款利率逾2厘。而多家銀行提供首年定息1.68厘的安排,已較H按利率為低。此外,尚未考慮年內美國按步加息,香港最優惠利率及拆息有較大機會跟隨的影響。而一般H按應有的優惠,包括現金回贈和存款戶口等,拆息按揭一樣不少。除非年內一個月拆息大幅走低至0.3厘水平,否則首年定息計劃的利息支出都會較低。

此外,按揭業務利潤微薄,而銀行仍然不斷將優惠加碼吸客,多少反映銀行體系水浸情況持續,寧可薄利多銷。而按揭優惠愈來愈多,一定程度上會抵消年內可能加息的負面影響。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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