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2018年2月6日 葉敬誠 專家評論

樓價收入比偏高情況料持續多年

不時仍看到評論引用Demographia的調查,認為香港樓價收入比率達19.4倍,顯示樓價泡沫太甚,調整迫在眉睫。據差餉物業估價署數字,樓價已連續上升21個月,過去20年,樓市從未出現如此長期升幅,短期內出現調整的機會不小。不過,由大環境的角度看來,香港樓價收入比偏高的情況卻可能持續更長時間。

對於收入剛好處於政府統計中位數的家庭(月入約2.6萬元左右)來說,可能對Demographia的報告深有同感:即使不敢奢望購買樓價處於中位數(600多萬元)的單位,只想買個大屋苑上車級單位(400萬元左右),樓價也相當於十多年收入。要儲兩成首期,也要省吃儉用多年。

問題是,由於整體成交量少(去年二手成交約4萬宗,1997年是十多萬宗);高樓價由較少量買家撐起──他們或者本身是高收入的一群,或者是父母一輩積存一定資本,或者是外來買家。住宅平均成交價600多萬元,反映在統計上,平均按揭成數卻只有49%、供款負擔35%。結果是出現「一般住宅樓價不是一般家庭可以負擔,但入市的買家,負擔卻不算沉重」的現象。

另一方面,即使大家不太相信人工智能會大幅取代不同崗位的人手,也應該會擔心AI愈來愈成熟,會遏抑不同工種的薪金升幅。樓價有舊世代累積資本的購買力支撐,而薪金因產業外移、AI代替令整體僱員收入難見明顯上升。展望未來,在國際機構統計中,香港樓價收入比率高企的情況有較大機會長期維持。

一大堆人難以負擔本地樓價的問題,將成為特區政府長期的挑戰。綠置居之類的計劃,除非擴大規劃,否則根本是噱頭多於實際。要解決問題,不外兩個方向:其一是增加土地供應,但至今未見政府有足夠魄力(或者說政治能量)推動大幅造地;其二是鼓勵新一代香港人在香港以外居住,近日建制派政黨有言「粵港澳大灣區是港人的家」,多少反映此一思路。不過,考慮到就業機會、交通時間等問題,不見得移居大灣區對港人有很大吸引力。因此,一定人口屈居劏房、整體樓價高企,樓價收入比率偏高的現象,恐怕三五七年內都難以扭轉。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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