今年5月至8月期間，不少銀行在拆息及資金成本持續高企情況下，曾一度收緊按揭步伐，當中包括削減按揭回贈至逐步清零，以及銀行之間的樓按取態參差，令一些用家感到無所適從。此外，部分銀行亦曾於4月起暫停為轉按提供拆息按揭(H按)，僅提供最優惠利率按揭(P按)。
隨着息率快將回落，自8月中起銀行已逐步改善按揭取態，至今大部分銀行已回復正面按揭審批取態，按揭審批尺度亦復如常，亦有不少銀行重展積極樓按取態；而最近陸續有銀行調高按揭現金回贈，由原本清零恢復為按揭客戶提供現金回贈介乎0.1%至0.3%，個別更高達0.5%或以上，因應客戶背景質素及貸款額等因素審批。提高回贈是吸引客戶、樂於向按揭客戶提供優惠的做法，反映銀行抱正面積極樓按取態。
最近亦有個別大型銀行重新推出按揭預先批核服務，幫助準買家在置業前了解可獲銀行批核的按揭成數金額，讓買家入市更有預算及信心；加上8月23日金管局聯同銀行公開表明若借款人提交的文件齊備，可於兩星期內批出按揭審批結果。從最近銀行增加回贈、重推按揭預批、提出兩星期審批指標、審批取態正面具彈性等做法來看，反映銀行樓按取態已轉為積極，相信當本月中美國展開減息步伐、接着年內至明年息率有望逐步回落的走勢下，銀行樓按積極性更會進一步增加。
此外，最近亦有銀行將轉按業務復常化，包括轉按申請可同樣選擇H按，甚至可提供的轉按優惠與新買賣看齊，並同樣獲得現金回贈，有需要轉按的業主可受惠。過往銀行若縮減按揭優惠均傾向先於轉按貸款削減回贈，一方面將影響減慢延至新成交按揭，另一方面亦順道扭轉客戶定期轉按賺回贈影響銀行收益的環境；如今銀行復增回贈優惠亦多傾向提供予新造按揭客戶為先。雖然有部分銀行的轉按回贈優惠不及新造按揭，但大部分銀行對於轉按的審批取態及息率已回復如常及正面。
事實上，市場上有着不同實質的轉按需求，包括將快屆滿低息蜜月期的發展商按揭轉按至銀行、由原有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如轉走財務公司高息樓按，另外是透過轉按兼物業套現、又或透過轉按甩按保、甩擔保人等。礙於樓價自2021年高位至今跌幅達28%，業主若希望申請轉按或基於估值下跌而需要補付較多金額，令轉按困難，但由於金管局曾於去年7月及今年2月底分別放寬按保適用範圍及按揭成數，現時七成按揭的樓價上限提高至3000萬元，可供轉按的八成按保樓價上限亦提高至1500萬元，有助透過提高按揭成數以減少轉按需補付的金額，令業主較容易進行轉按。
銀行樓按取態積極性增加，相信基於市場已認定本月美國將展開減息步伐，港元拆息有望逐步回落可減低銀行資金成本壓力，而近日港元拆息基於市場因素亦已連日下跌，9月1個月拆息回落至3.9厘，低於美息逾1厘，並屬一年多以來低水平。未來息率將回落之預期將逐步為樓市增添利好因素，近日藉趁低吸納的買家開始增加，發展商亦陸續表態短期內加快推售新盤步伐；加上銀行樓按取態積極性增加，相信有助增加買家入市信心，帶動樓市逐步回暖。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
