本港加息周期由2022年開始，今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行，雖然是次本港加息周期步伐相當溫和，加幅大為落後於美息，加幅亦明顯少於過往加息周期，但由於市場按息已有十多年處於超低水平，令現時4厘多的按息已被稱為「高水平」。市場預期美國減息周期即將展開，本港減息步伐速度未必相同，在息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鈎戶口(mortgage-link account)自製減息效果。
不少銀行按揭計劃有提供按揭存款掛鈎優惠，一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現時實際按息主要為4.125%，存息亦是4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵消按揭利息支出，等同降低淨按息，若運用這類戶口得宜可有很好的對沖利息效果。
這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵消按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約500萬元為例，按息4.125%(為便計算以息率不變作參考)、30年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬元存入高存息戶口，並於每月持續存入5000元儲蓄，全期以存息收入抵消按息後，淨利息支出可減少達31%，省去金額約達104萬元，實際按息等同由4.125%降至約2.74%。
以上例子以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較，當然，息率有上落波動性，有關例子僅供參考。而對於上述高存息存款上限，亦須留意按揭餘額會隨着按月償還本金而逐步減少，故此不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。
按揭掛鈎的高存息戶口往往比銀行定期戶口更具彈性，定存優惠一般設有最低存款額、新資金要求、定存期及各項條件限制例如需完成指定投資項目，資金亦因而在定存期內鎖死，而按揭存款掛鈎計劃的好處是在提存方面具有高度彈性，用家可以隨時按需要提取高存息戶口內的存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，由於利息按每日戶口結餘計算，所以不會基於到期日問題而影響利息收入。
此類計劃一般只限借款人享有與按息掛鈎的高存息戶口，市場上則有個別大型銀行加以優化計劃，可提供多達3人享有掛鈎高存息戶口；借款人可選擇與直系親屬包括配偶，父母或子女、又或按揭貸款的抵押人或擔保人共同掛鈎高存息戶口。
前文提及按揭存款掛鈎計劃的存款金額上限較常定於未償還按揭餘額的50%，若果由3人掛鈎高存息戶口，有關存款金額上限便得平均分配，其中2人的上限為17%，餘下1人為16%；若果改由2人掛鈎戶口，有關存款上限則為各25%。這種方式可讓借款人有更多元化的選擇，將高存息戶口掛鈎多於1人的好處是，用盡戶口存款金額上限的機會增加，合共獲得更多的高存息回報，較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人，又或按揭貸款餘額較高，以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。
不過，若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口，又或有充裕的儲蓄，已很大機會用盡高存息戶口金額上限，若平分3人反而會導致自己的配額不足，便應按自己的財務狀況及需要作出選擇，例如改為選擇掛鈎2人，又或毋須選擇與他人共同掛鈎戶口。
善用這類按揭存款相連計劃有很不俗的慳息效果，但留意現時市場並非所有銀行均會提供此類計劃，又或者獲享此類計劃附帶不同條件，例如不同銀行或設有最低按揭額要求，主要介乎100萬至300萬元不等，方可申請此類計劃。亦有銀行在現階段收縮轉按業務的同時，暫停向轉按及加按申請人提供此類按揭存款相連計劃。更重要的一點，此類計劃的按揭用家切勿一時不慎逾期供款，因為不少銀行會為此類計劃附加條款，若然借款人未能準時供樓，銀行有權又或直接取消提供高存息戶口，借款人便因此不能再享有掛鈎戶口帶來的高存息回報。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
