近年來，澳門的房地產市場受到多方面影響，變得愈加複雜。隨着全球經濟的不穩定及本地政策的調整，這個因博彩業聞名的小城市，其房價和成交量都在不斷變化。這次看看澳門住宅市場的近況與前景。
首先，稅務相關政策與香港差不多，為了應對房地產市場的萎縮，澳門政府在政策上作出重大調整，包括取消一系列針對房地產市場的稅項和限制措施，旨在讓市場更加自由地調整自身。
澳門實施多年的房地產辣招，最近全面撤銷。根據《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律，從今年4月20日起生效，取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅；同時，樓宇按揭方面，澳門金融管理局透過發出新指引，自該日起取消逆周期樓宇按揭成數措施，並暫停實施壓力測試的要求。
撤銷所有辣招後，這兩個月澳門的市道一時熱鬧起來。不過，儘管現時市場機制已經恢復到從前的時間一樣，卻未有重現當年的輝煌。根據澳門政府數據，2023年住宅單位買賣共2879個，較2022年的歷史低位2809個單位略有改善；然而，2023年的住宅單位買賣數字僅是2019年疫情前水平的35%左右，相對高峰時期，比重更只有約15%。但澳門市場可能比較細小，所以投機氣氛不重，樓價亦相對穩定一些，2023年澳門一般樓價大約是每方呎8500至9500港元。比2019年，只是輕微下跌約13%。新盤方面，由於可供開發的土地，主要都是位於路環和氹仔地區，相對澳門核心區域，樓價會略為低一些，現時樓價估計約為每方呎7500至8000港元。
一向以來，澳門房地產市場的需求主要由當地市民的首次置業人士主導。澳門財政局最新數據顯示，本地居民置業佔2023年住宅單位交易總數約97.5%，非本地買家和企業買家分別佔餘下的1.33%和1.17%。相對從前來自香港和內地的買家，佔市場超過10%的比例，似乎可以得到一個簡單的結論，就是現時基本沒有什麼外地人在澳門置業。
展望未來，如果想倚靠本地人士置業，而推高房地產市場，相信亦不是一件容易的事。澳門人口一直沒有什麼增長，而且隨着澳門進一步融入內地，尤其是橫琴，也削弱澳門樓市的吸引力。現時橫琴的居住環境和樓價，相對澳門競爭力非常大，在澳門和橫琴的一體化進程期間，放棄在澳門購買，改為湧入橫琴和大灣區購置物業的澳門居民數量正有增加的趨勢。
投資買家方面，澳門住宅的租金收益率比香港更低，只有不到1%，投資回報甚至不足以抵消一些基本的樓宇維修與維護費用；加上酒店和服務式公寓無處不在，所以基本上差不多是沒有租務市場。所有購買力基本上只是源於自用的需求；或者有一些個別的長期投資考慮，但畢竟是極少數。
因此，雖然所有辣招已經撤銷，但由於市場流動性不足；加上全球經濟前景都是比較暗淡，所以預計成交量與樓價仍然維持在低位。
澳門的一些房地產專業人士建議，為了確保房地產市場的健康發展，澳門政府應該制定更加長遠的建設規劃。比如仿效香港，提供適當而穩定，且可預見的住宅土地拍賣計劃，以維持市場平衡，並需要設立專門機構來監管新建住宅的銷售，以提高市場透明度和公平性。
澳門房地產市場的發展前景，將取決於多方面的因素。隨着經濟逐步復甦和政策調整，市場可能會迎來新的機遇。澳門特區政府在土地開發和基礎設施建設方面的持續投入，亦將為市場注入新的動力。另外，隨着粵港澳大灣區建設的推進，澳門作為區域經濟的重要一部分，其房地產市場有望在長期，得到帶動和進一步發展。
總而言之，儘管面臨需求暫時短缺和市場不確定性的挑戰，由於土地與房屋供應有限，澳門的房地產市場仍然具有強大的內在韌性。隨着政策的進一步優化和經濟的逐步恢復，市場有望在未來持續穩步發展。
余錦雄
香港測量師學會前會長
