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2024年5月6日 專家評論

非住宅物業的困境

非住宅物業,包括寫字樓、商舖及工廈等的房產。由於住宅物業是作為自住居多,很少部分會作為長期投資物業的形式存在於市場,所以非住宅物業很多都屬於企業擁有的投資資產,每年為產權擁有人提供穩定的回報。

不過,近年香港市道低迷,而且相對息口高企,導致很多非住宅物業都受到重大打擊,從而對擁有的企業帶來負面的效應。很多數據例如銀行業的企業融資貸款,過去多月持續收縮以百億元計,並且壞賬比率亦有惡化的跡象。

市場不景氣,租務市場疲弱,引致投資需求和活動減少,造成資產價格下跌,而為非住宅投資物業提供融資的銀行,鑑於經濟不明朗、環球政治混亂,以及息口高企的風險因素增加,批出貸款時亦顯得十分審慎。銀行減少數以百億元貸款額,變相令相關市場流動資金減少,投資需求更形下降,如此惡性循環,令非住宅物業面對極大的困難。

或者首先看看現在非住宅的貸款市場相對住宅貸款市場的種種問題。工商舖物業一般按揭成數都相對較低。雖然最近財政司宣布撤辣,容許工商舖最高的按揭成數是70%,但實際現在市場上,不單沒有銀行提供70%的按揭,甚至取得30%至40%的按揭貸款,亦是一件十分不容易的事情。

另外,工商舖的按揭利率和還款期同樣和住宅有所不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率(P減)來計算,現時一般封頂的利率在4.25%左右;貸款年期可以長達30年。可是工商舖物業的按揭條件,絕大多數是以拆息(H加)來計算,近年HIBOR高企,工商舖物業的利率很容易可以超過7厘甚至8厘;貸款年期相對亦甚短,大多數只有5至8年。現時購買一個工商舖投資物業,就算你首付50%,並且能夠取得50%的貸款,但你每月所收的租金,相信亦未有所需供款的一半。試問工商舖市場何來投資動力。

2月底樓市全面撤辣後,住宅物業交投量大幅飆升,但工商舖未明顯受惠,資料顯示3月工商舖共錄203宗成交,對比去年尚在疫後恢復初期的3月402宗,減幅竟然高達50%。近期市埸上幾宗大額成交,蝕讓價亦非常驚人,例如上環全新小型全幢商廈,去年意向價14億元,近期以約7.5億易手,平均呎價僅8315元,估計較最高峰時價值下滑超過40%。另外一個未經證實的消息,中環美國銀行大廈其中一層寫字樓,亦錄得銀主劈價低至每呎1.8萬多元成交。舖位方面,亦有傳聞投資者沽售尖沙咀海防道舖位作價1.3億元,相較6年前購入價大幅下跌約57%。

從上述可見,在這樣的市場氛圍下,工商舖物業貸款成為一個突出的問題。許多中小企業面臨貸款難以獲得的困境,這不僅影響到他們的經營,還可能導致更廣泛的經濟問題。

銀行對於工商舖物業的貸款標準愈來愈嚴格,不僅體現在貸款額和利息等,更在手續上關卡重重。許多企業尋求貸款時,面臨各種繁瑣的文件和條件,這使得貸款過程變得極為複雜及耗時。對於一些急需資金的中小企業來說,無疑是一大困擾。

當然,利率的上升也使得貸款變得更加昂貴。隨着經濟的不穩定因素增加,銀行開始提高貸款利率,這對於那些已經處於財務困境中的企業來說,又是雪上加霜;再者,由於資產估值下跌,許多中小企業面臨抵押物不足的問題。銀行在每年檢查貸款時,往往需要企業提供足夠的抵押物,或者償還部分貸款(俗稱call loan),以提高銀行的貸款資金安全性。

筆者建議,現時業界面對這些挑戰,政府和金融機構有需要採取積極行動支持市場,從而降低硬着陸的經濟及金融風險。首先,政府可以通過各種渠道,向中小企業提供更多的貸款支持,例如降低貸款利率或提供更寬鬆的貸款條件;其次,金融機構可以考慮調整貸款政策,更加靈活地滿足中小企業的資金需求。又或者可以要求融資機構以較低的住宅貸款利息,來支持工商舖企業貸款的負擔。

總的來說,工商舖物業貸款的困境是香港地產市場面臨的一個新挑戰。政府、金融機構和企業主需要攜手合作,共同應對這一困難,以促進香港地產市場的穩定和健康發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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