市場有不同聲音提出進一步放寬樓按措施甚至撤辣，筆者認為，現階段應適時重新評估已推出多年的「逆周期」樓按措施，當年為了調控樓市過熱的措施或已不合時宜，甚至加深現時負面因素影響，較迫切需檢視一些仍對樓市帶來綑綁及不合時宜的措施；其中，市場指當局有意放寬壓力測試，在這方面筆者嘗試提出一些意見。
壓力測試在於增加供樓人士在加息期的防守力，基於加息期已見頂，現時取消壓力測試甚為適合，但應持續保留基本供款佔入息比率不高於50%的要求。銀行審批按揭需評估借款人的入息水平，除了需通過以假定息率計算的壓力測試外，亦需符合以現有按息計算的供款佔入息比率。
以首置用家為例，壓力測試要求是按息加2厘後的供款佔入息比率不超於60%(簡稱壓測要求)，另以現時按息計(H按以封頂息率計)的供款佔入息比率不超於50%(簡稱Debt-to-income ratio(DTI)/Debt servicing ratio(DSR)要求)，按揭申請人需同時符合上述兩項準則。過往在計算上通過壓力測試的要求明顯較高，通過壓測的入息水平明顯高於符合基本DSR的入息，故此市場往往以「過壓測」作為入息水平達到要求的準則，現時隨着息率已升至封頂息率計，以及壓測已將假定幅度由3厘調低至2厘，計算結果已有所改變；符合DSR要求的入息水平已近乎可同步通過壓測要求，故此取消壓力測試屬合理但實質作用不會很大。
舉例以400萬元按揭額及30年還款期為例，2022年初仍處於超低按息時期，按息約1.5%，月供13805元，DSR要求下最低月入為31610元(以封頂息率2.5%計)，若要通過壓測(封頂息率2.5%加3厘，以5.5%計算)，月入需再多20%，即37853元，兩者相差的入息要求水平頗大；然而，以同樣按揭額及還款期但以現時市場按息4.125%及已調整的壓測(封頂息率4.125%加2厘，以6.125%計算)計算，月供19386元，DSR要求下最低月入為38772元，若要通過壓測，月入僅再多4.5%(即1735元)，因為壓測要求下的最低月入為40507元，差幅屬輕微，若取消壓測對按揭申請人在入息要求方面的變化不大。
再以上述例子改為20年還款期計，月供24503.5元，DSR要求下最低月入為49007元，壓測要求下最低月入則為48244元，即是通過DSR要求便同時通過壓測要求，甚至基本DSR最低月入要求比起壓測下最低月入要求更為略高一點，相差1.6%。
然而，現時非自用物業按揭及二套房按揭申請人的DSR要求較高，計法是以現時按息計(H按以封頂息率計)的供款佔入息比率不超於40%，並非如首套房按揭50%；若要進一步可鬆綁樓市讓樓市復常發展，建議可取消壓測的同時亦放寬非自用物業及二套房按揭申請人的DSR由40%上調至50%，與首置人士看齊。即是說，對於一些買樓收租及仍有原有物業按揭在身的換樓客而言，入息要求可有所放寬。
事實上，對這類人士放寬DSR要求不等於信貸風險增加，原因是DSR的計法是指每月總債務供款佔入息的比率，若借款人現有兩套物業按揭在身，每月總債務供款需要將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一併計算，若放寬DSR上限50%等如每月總債務供款仍不可多於入息的一半。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
