今年影響樓市的一個重要因素是美國何時減息、減多少，以及香港的利率是否可跟足美息的調整幅度。但回看過去2年利率的變化，今年港息未有太多下調空間。
過去2年，美國聯邦基金利率上升了5.25厘，本地最優惠利率上升了0.875厘，而一個月港元拆息HIBOR，大致上升了4.6厘(港元一個月拆息在去年12月曾升至至5.65厘，較現水平高約1厘)。可以說，HIBOR較緊貼美息走勢。
HIBOR較貼近美息，一般解釋是HIBOR較有效反映市場真正的資金供求，當聯邦基金利率上升，帶動美元存款利率上升時，港元利率如果較低，自然會出現套息活動，即投資者借入港元轉購美元，以賺取息差。換一個角度看，因為有套息活動，港元及美元的拆息、存款利息不會有太大偏差(近期一個月港元拆息較美元拆息低0.7厘，但銀行體系結餘反而較上月同期微升，由資金流向角度，未見資金大量外流)。
最優惠利率(P)在傳統上與活期存款利率掛鈎，過去2年銀行多次上調P時，也同步上調儲蓄存款利率，亦即是說，過去2年，一般銀行的儲蓄存款利率，其實只上調了0.875厘。或者有人會說，定期存款是明顯上升了4、5厘。
參考金管局數據，港元儲蓄存款規模由2022年初的3.3萬億元，減少至去年11月的2.4萬億元；同期港元定期存款，則由2.3萬億元，升至4.3萬億元。的確是多了存戶轉存定期，但儲蓄存款的規模仍然龐大，畢竟本地銀行住宅按揭的規模也不足1.9萬億元。
對儲蓄存款充足的銀行來說，如果P上升較慢，便會有利於她們的息差收入：現時銀行的新批拆息HIBOR based按揭利率，在考慮P減的鎖息後，大概是4.1厘，而儲蓄存款利率是0.875厘；大型銀行賺取的息差，比起2022年初時(HIBOR Based按揭利率1.5厘，儲蓄存款利率0%)時更大。
另外，過去2年，香港P升幅落後美息；一般估計當後者回落時，本地的P有較大機會維持不變一段時間，今年美國聯邦基金利率如果一如市場如期下調0.75厘，港元最優惠利率，以及與此掛鈎的按揭利率，有較高機會維持現水平不變。置業人士對利率變化為樓市帶來即時刺激作用的期待，不宜過高。
當然，由於聯儲局預期，美息在未來幾年都會持續向下，在中長線而言，當市場確認利率進入持續幾年的下行周期後，利率此個影響樓市的基本因素，會漸漸由利淡轉向利好。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
