待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。
發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/樓價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。
影響買家可獲估值上限
折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等。部分情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。
另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。
如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。
不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
