香港近期樓市利淡消息層出不窮，是2008年量化寬鬆以來，持續時間最長的下降周期。先看看一些近期不利於樓市而又熱門的焦點報道。
香港居屋於年中推售6個屋苑，合共9154個單位，大部分為東九龍區，售價以市價62折定價。截至接受申請後，累計收到約16.3萬宗申請，超額認購約16.7倍，是居屋2017後，6年以來反應最淡的一次。筆者估計與最近樓市淡靜，市民更多採取觀網態度，亦考慮購入沒有什麼限制的私人樓宇，以代替居屋。
經濟持續下滑，利率連續多月快速上升，近期股市持續低迷，恒生指數於8月曾一度低至17600點，創今年新低；俄烏戰爭牽動全球安全考慮，世界金融、貿易與投資普遍大幅震盪；中美持續角力，香港從之前東西方兩面受益，改變為兩面困難。所有這些牽連所致，樓價差不多重返6年前2017的水平；樓價於過去2年，雖然有反覆輕微反彈，但基本上是持續下調；從2021年的高位至今，已經下跌大約15%。
長實集團近期號稱七折賣樓，推出油塘住宅樓盤，雖然筆者認為這個七折賣樓，實質都是宣傳策略為主，但連帶關係，亦反映市場人心虛怯。之後九龍灣商廈創豪坊9個剩餘單位亦大幅減價售清。有見及此，其他發展商，雖然手上有大量存貨等待出售，但在這個市場環境下，亦選擇暫緩推售樓盤。
正值此時，香港政府又推出舊機場啟德住宅用地招標，結果只能以每方呎樓面地價5392元售出，創下9年半新低，讓市場大為震驚。回顧舊機場住宅用地的售價，可以見證房地產投資開發的巨大風險。2014年舊機場最初幾幅住宅用地開始售出，樓面價大約都是5000多至6000元。之後急速上升，至2019年最高價為19636元！然後黑暴與疫情的來臨，地價從高位快速回落。不過，竟然跌至2014年最初的水平。正所謂十年一覺揚州夢，實在出人意料。
樓市到今日的表現雖然淡靜，未來一兩年，相信還有5%至10%的回落。但筆者想指出香港樓價到現在為止，未算有大跌。由2017年起的過去幾年，總結都只是微調幾個百分比上落，相對於股市或者其他投資項目，不算太差。而且近期的成交疏落，可以理解為購買力的累積，未來樓市的發展會更加健康。一、兩年下跌周期完結之後，香港的樓價一定會再度重拾掌聲的軌道。
我們的總銀行存款，現時有約17萬億元，這個數字不單沒有回落，而且有輕微上升，是一個最好的證據，表明資金並沒有流出香港。另外，本港的失業率持續在2.8%的最低位，亦反映人人有工做的情況。
未來樓市的復甦，關鍵在於香港是否有與時並進的能力，我們要改革經濟結構，由往時側重西方世界的金融，改變為更加平衡照顧全球各方面，以使到經濟能夠重新回復活力。
余錦雄
香港測量師學會前會長
