本月繼大型銀行上調新造按息及縮減回贈後,陸續亦有銀行跟隨調整按揭計劃,H按全期維持H加1.3%,封頂息率則由P減2.25%調整至P減1.75%(細P為5.875%),又或由P減2.5%調整至P減2%(大P為6.125%),由於現時H按息已觸及封頂息率,故此實際按息以封頂息計算,即實際按息由3.625厘升至4.125厘,加幅為半厘;現金回贈則由高達3%至3.1%高水平有所縮減。
由於調整的是新申請按揭計劃的息率,現時正在供樓人士的按揭息率將不受影響,有關調整生效期主要為9月18日(現樓)及9月30日(樓花)(個別銀行有不同生效期)。由於可供申請舊計劃的寬限期日數不多,筆者先提醒一些有選擇了新盤即供成交期的買家,又或希望提早完成樓花上會的買家,可先趕快申請按揭,以爭取獲批是次調整潮之前較優惠的按揭息率。
有用家提出疑問,多間銀行突然陸續加按息,原因為何?為何銀行沒有加P,卻指按息上升?首先須釐清的是,如上述,現時H按的封頂息率又或P按計劃均以最優惠利率(P)減一個固定息率計算,銀行是次調整的是P減幾多的固定息率,即如上述由P減2.25%調整至P減1.75%,等如息率加了半厘。而P屬於浮息,當銀行加P或減P,以P為基準之按息亦會上調或下調。
至於銀行為何上調按揭計劃息率,主因是銀行資金成本持續上升帶來壓力所致,可從以下幾方面看見這情況。
首先,銀行同業拆息反映銀行資金成本,拆息自去年起逐步上升,與樓按相關的1個月港元拆息由今年5月起連續五個月處於超過4%水平,甚至高逾5%,即是拆息已持續高於市場按息3.625%,已可反映銀行有上調按息壓力,銀行按揭業務難有合理利潤可言。
那麼,為何按息會低於拆息水平?在是次加息周期,美國累計加息幅度達5.25厘,香港銀行最優惠利率(P)累計僅加0.875厘,屬歷年加P步伐最溫和的加息周期,當然,是次港P加幅較少亦基於對上一次減息周期港息減幅少於美息,故此當去年開始進入息率回升周期,會先待處於超低水平的拆息回升至較貼近美息,P才上調。
然而,以往當美國聯邦基金利率已達現時5%以上水平,本港最優惠利率(P)已達8%,現時港P則介乎5.875%至6.125%為主(個別高達6.375%),以P計算之按息加幅便相對溫和,反而已逐步追貼美息的港元拆息升幅較大。因此,加P幅度不大以致按息加幅未有追上的情況下,銀行需要上調新造按揭計劃的息率,以減輕按揭貸款方面的息率上升壓力。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理