由於香港沒有額外的稅項，所有貨品都是自由買賣，所以一向以來，相對其他鄰近地區，能夠提供免稅的更廉價貨品，並且幾十年來，建立了購物天堂的美譽，但這個光環近年已經減退不少。
網購的競爭、昂貴的租金、人力資源成本的上升等增加我們售賣貨品的價格；加上深圳、廣州與東南亞其他城市餐飲零售業的崛起，給予我們的商埸營運提供極大的挑戰。
香港是國際級的大都會，除了本身有700多萬人口外，還有每年數千萬名遊客，總消費力達到每月數百億元，所以很多營運者都會租用商業舖位經營。另一方面，香港素有石屎森林之稱，有街舖不計其數，並且還有數以百計商埸，總零售面積，數以億計方呎，可以容納商舖多不勝數，因此供應量亦十分巨大。商場與商場之間競爭激烈。
香港的商場基本可以分為幾類。
第一類是五星級豪華商場，例如置地廣場、太古廣場、圓方等都甚具代表性。這些商場主打名牌商品，所以對於租客的要求十分嚴格，租金亦是最昂貴的，造成選擇性供應奢侈品。需求方面就會與遊客和客觀經濟環境掛鈎，彈性極大，例如在疫情或經濟不景時，生意可以下跌50%以上。
第二類是大型主流商場，主要租客是零售或餐飲連鎖店，提供商品和餐飲服務給予中上層消費者及遊客。這裏主流商場，幾乎每一個都可以看到各類相同的品牌，位於不同地區的商場，例如港島太古城、旺角奧海城、觀塘apm等。這類商場消費力的需求彈性較低，一般不太依賴遊客，所以遊客減少影響不大，同時提供的產品，例如日本水果、意大利火腿、美國牛肉等，都是中上層市民的剛性需求。不過，如果經濟低迷，好像目前的情況，最受打擊的就是中上階層，生意就會有一定影響。
第三類是民生商場，很多都與集體運輸系統的車站連結，例如樂富站的樂富廣場、九龍灣站的德福商場、上水的上水廣場等。商舖提供的產品及餐飲服務，主要針對民生需要，由於人流眾多，所以生意極為興旺。需求方面彈性極低，除非經濟極差，連最基礎的市民生活都受到影響。所以這類商場，在疫情時期，仍然可以維持合理的生意額。不過，這類商場最大的競爭者，就是服務街坊的街舖。
第四類是主題商場，整個商場基本上都是銷售同一類產品，變成專門代表，不管位置在哪裏，都可以服務整個香港需要這類產品的市民。這類商場在香港不多，最典型的代表，就是出售電腦產品的黃金商場和沙田HomeSquare。需求彈性與經濟關係較少，主要取決於主題產品受追捧的熱烈程度。
最後就是創意商場，PMQ、大舘、荃灣紗廠、赤柱美利樓古蹟、深水埗美荷樓等代表。這類商場的出現，一般都有一定的歷史原因，可能是古蹟的保留和保育，又或者業主刻意設計。這類商場會挑選有創意及有文化，有藝術的租戶，令整個商場產生創意、文化及藝術氛圍，可以解讀為為市民服務多於追求營運利潤的最大化。因此，需求彈性基本是與消費力無太大關係的。
香港未來需要有更多、更大的吸引力，使得在旅遊零售業，可以維持在與鄰近城市競爭中繼續領先，相信在商場營運哲學方面，我們是要跟隨潮流的步伐，與時並進。
余錦雄
香港測量師學會前會長
