金管局於今年7月7日公布放寬按揭，除了提高銀行按揭成數至高達七成，並擴大按保樓價適用範圍至3000萬元，減免或減低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達六成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達五成，以及放寬非來自香港收入的供款要求等，惠及層面除了包括上車及換樓人士、工商舖及車位買家、內地及海外收入置業人士等，有關鬆綁修訂亦即時造就多方面的轉按誘因，令不少供樓人士受惠。
由於按揭成數及按保成數同步上調，不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭/財務按揭，亦較以往容易，轉按並可同步賺銀行回贈。
發展商為新盤買家提供的高成數按揭一般設有分段息率，較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率則跳升至P減1%至P加1%，即現約為5厘至7厘，故此採用發展商按揭的新盤買家一般在兩三年低息期後有轉按需求，以避免捱貴息。
發展商一按以八成按揭佔多，以往用家若轉按至銀行僅獲五成至六成按揭；加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅，用家需補回較多首期差額，難度較大。現時銀行按揭成數已提高至高達七成，以現值1300萬元單位為例，用家若要轉走發展商八成按揭，放寬後轉按至銀行所需補回首期差額以賬面計由樓價三成降至一成，又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%(假設在兩年多時間已歸還部分本金及樓價在相若水平)，用家較易應付。
由於按保適用樓價上限同步提高，八成按保樓價上限提高至1500萬元及七成按保樓價提高至3000萬元，用家亦較易透過按保轉走發展商按揭，當中甚至已毋須補回首期差額；再者，是次放寬按揭亦同時調低按揭保險費，可鼓勵潛在需求的用家使用按保。
留意一點，不少新盤為建期買家提供高成數備用按揭，建期買家若想使用最新放寬的銀行按揭或按保上會，以取代發展商高成數按揭，恐怕未必可行，因為是次放寬措施僅適用於今年7月7日或之後簽訂之合約，故此早前已簽合約的個案只可按舊制申請按揭。
除了上述，在放寬按揭後，按保用家對於轉按「甩按保」的查詢亦明顯增多，為什麼？原因是按保用家若然選擇在3年內退用按保，可獲按保公司退回部分保費支出，首年可退保費40%，次年退25%，第三年退15%，以業主兩年前透過八成按保購入1000萬元單位為例，現時按揭餘額約772萬元，以往若要轉按「甩按保」只可申請五成銀行按揭，由八成轉至五成意味需補回甚大差額，導致轉按意欲不大。
現時上述用家可由八成按保轉至七成銀行按揭，加上兩年間已清還部分本金，若然物業估值保持不變，用家轉按「甩按保」所需補回之首期差額由272萬元降至72萬元，並可獲第三年內退回保費15%約2.2萬元，以及轉按銀行提供現金回贈高達貸款額2.8%或以上約近20萬元，這麼看來，轉按的誘因便大大增加了。
當然，心水清的人會知道現時樓價較兩年前下跌，轉按時的可造按揭金額便有可能減少；實際上，近年不同屋苑單位的估值變幅並不相同，建議用家可先找銀行進行物業估值以便了解實質可造按揭金額。基於銀行可造按揭成數已提高至高達七成，即使樓價已有所下跌，可造轉按金額仍有較大機會多於放寬前。
上述例子的單位現時估值為950萬元，轉按需補回的首期差額仍由272萬元降至107萬元。但留意，退保費申請只限使用按保三年內提出，並只限於當時已一次過付清保費的用家申請(大部分按保用家均採用一次付清方式支付保費，因為可同步加借保費在按揭額並獲保費折扣)，而由於近年新造按揭的罰息期多為兩年，在罰息期內轉按涉及罰息支出並不划算，故此較多按保用家選擇在第三年申請轉按「甩按保」，便可獲退回部分保費及不用罰息之餘，兼賺得銀行可觀回贈。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
