上星期美國聯儲局上調聯邦基金利率0.25厘後，本地多家銀行亦將最優惠利率上調，幅度普遍為0.125厘。受消息影響，上周末未有大型新盤推出市場，一、二手成交較為淡靜。展望下半年樓市，有幾個主要變數值得留意。
第一個變數是利率走勢，上星期多家銀行把最優惠利率上調0.125厘，以中小型單位普遍貸款額約500萬元和30年還款期計算，按息由3.5厘加息至3.625厘後，每月供款由原本22452元，增加至22803元，每月供多351元或1.6%，同時加息後壓力測試家庭入息要求由47316元，升至47971元，升幅約1.4%。整體幅度並不算高。
展望下半年，利率走勢仍然會影響樓市氣氛的一個主要因素；其影響不在於下一次按息上調多少、又或借款人平均每月還款是增加300元抑或500元。重點反而是，今年下半年利率走勢會不會明朗化。由於美國通脹數據平緩，如果聯儲局發出較為明顯的「利率見頂」訊號，反而有利於推動近一年因為利率上升而對是否入市採觀望態度的準買家，產生推動作用。
第二個因素是本地一手盤的銷售策略。早前有地產代理發表報告，指一手餘貨數量增加。一般而言，香港的發展商財力雄厚，較有條件選擇「有秩序開盤」。在此情況下，樓價預料不會大幅下跌。但由於市民也知道發展商手上的存貨增加，他們也不急於買樓，反而會期望以較低價格入市。買賣雙方互相觀望的情況可能會維持一段時間。但要留意，如果市場開始出現「利率下調」的預期，估計入市的意欲會增加。
第三個變數是本地的基本經濟表現。置業涉及長期財務規劃，只有在大量準買家預期中長線個人收入維持平穩或預期收入增加的時候，市場才會有持續不斷的購買力入市。香港疫後復常，失業率回落至近疫情前水平，代表整體上借款人的償付能力維持。但另一方面，復常之後，部分經濟環節，如出口的表現未如預期。現時由各行各業人手短缺、個別行業薪金大幅增長看，部分經濟環節表現理想，如果增長持續擴大至各個環節，樓市應該會出現較強勁的購買力。
不過，以上三個變素會否明朗化，會影響到準買家是否會維持更長時間的觀望策略。惟由於過去10多年港府的辣稅令本地住宅市場以用家為主導，在經濟沒有明顯轉差的情況下，樓市主調預料會是輕微波動、間中有調整，但大幅下跌的機會並不高。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
