今年一手樓供應充裕，市場有約1.4萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類單位銷情，推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位，在較長時間後才正式完成交易。此類對買家甚為吸引，但也有不少地方要留意。
不同發展商的不同項目，推出的先住後付安排都略有不同，但大致上的方向一樣：買家與發展商簽署臨時買賣合約、支付少部分樓價後，買家尚未成為業主之前，便可入住單位。待指定日期(常見的是1至3年內)，才正式完成交易。
此類安排，對買家尤其是換樓客的吸引之處，是不必同時支付兩筆的住屋開支。現實中，換樓客面對的一個問題是舊居仍有按揭要按月還款，在為新居申請按揭時，牌面上便有兩筆按揭在身，新居的按揭成數需下調一成，壓力測試也較為嚴格：要求兩個按揭的總供款不逾月入四成、「加2厘」的壓測，供款不逾月入五成。大大增加一般打工仔採用「先買新居，再賣舊居」此一策略的難度。
「先住後付」的安排，將新居成交期押後，令「先買後賣」的換樓策略，在按揭難度上大大減少。此外，買家可在遷入新居後才放售舊居，中間不必另覓過渡期居所，減省不少麻煩。
不過，此類安排也有一定風險，最明顯的是按揭估價。由於正式成交期延後，「先住後付」便類似於樓花的建築期付款安排──買家會在較後時間才申請按揭、完成交易。因此，先住後付也會面對樓花建築期付款安排的同類風險：萬一在簽署臨約後，樓價下跌，銀行按揭估價不足，買家便需要另行籌措資金完成交易。
另外，「先住後付」的安排下，個別銀行可能會視此是租金優惠，在買家完成交易、申請按揭時。銀行可能要求把客戶「先住」期間的物業租值自估價中扣除。以一個成交價2000萬元，「先住後付」期一年，年租值50萬元的單位為例，即使大市沒有明顯起跌，銀行可能會以1950萬元(成交價2000萬減一年租值)作為估值，也會輕微減少按揭額度。
總結而言，先住後付不失為一種方便換樓客的成交安排。但準買家在作出入市決定前，宜先了解此類安排對按揭的影響。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
