即使香港政府準備放寬各種隔離措施和防疫政策，但近年來，由於一直受到新冠疫情的打擊，以及環球緊張局勢嚴重影響經濟；加上美國不斷加息，使得全世界非常波動。而在香港，近期樓市和股價一同受到極大壓力，在數月內一直大幅下降。
差餉物業估價署最近公布，8月私樓售價指數報368.2，創3年半以來新低，相對之前一年8月的397.5 ，下跌7.37%，單月跌幅更是2018年11月以來最大。上述數字只反映8月市況，由於9月加息及環球股市大跌的影響，物業市場成交量更見低迷，估計9月指數會更大幅度繼續下調。
現時困擾香港經濟與樓市的因素，最重要的是利率，受惠多年的近乎零息政策，房地產市場不知不覺已經形成泡沫，如果只是輕微加息，由於嚴重供不應求，相信香港樓市仍可以穩步發展，但現時觀乎全球的利率走向，不單過去幾個月來加息速度極快，未來6個月，利息可能都會繼續大幅上升。
其次是俄烏戰爭引發的連鎖反應，不單影響能源、歐洲經濟、各地的需求等，更創造整個西方國家經濟的悲觀情緒，這些因素現時開始發酵蔓延至全球的各類型消費與貿易，估計全球經濟已經陷於衰退的邊緣，在這樣的背景下，香港樓市是無可避免要向下調整；加上環球緊張形勢，引發資金大量追捧美元，做成其他很多貨幣都有20%以上的跌幅，而港元因為與美元有聯繫滙率，不能下跌，跌幅惟有反映在資產和樓市上。
作為大中華區的一個重要部分，香港的經濟很大程度依賴內地的消費，現時內地主要問題在於房地產市場崩潰。內房不振，拖累上中下游的產業，包括家電、家具、裝修、水泥、鋼筋等。受累於中國經濟放緩與外圍因素，港股今年創下逾10年新低，下試萬七點關口。經濟與股市的負面發展，令香港樓市更是雪上加霜。而且股市一直下降，大部分投資者進行投資的態度將會較以往更加小心和謹慎，並不會輕易入市，這亦嚴重影響股市之間的氣氛，繼而影響樓市的成交和價格。
之前筆者曾經說過，如果通關之後，香港經濟與樓市可能會很大程度受惠，但現在看來，就算短期內與內地通關，仍然未必能抵消上面所述的各項負面因素。就算8月樓市價格已經下降不少，但預計今年樓市仍然會一直下降。
或者樂觀一點看，樓市會在歷史最高點下跌10%至15%之後，穩定下來。但是由於政府之前放寬借貸，使得一些千萬元的物業都可以擁有高達九成的按揭，這樣很多近期購買小型單位的業主都會很容易進入一個負資產的狀態，一時之間擁有物業頓成惡夢，實在令人擔憂。
余錦雄
香港測量師學會前會長
