美國聯儲局於7月底議息會議公布上調聯邦基金利率0.75厘，美國聯邦基金利率已達2.25%至2.5%，在以往本港加息周期，當美國聯邦基金利率升至2%水平，本港最優惠利率(P)已出現上調，那為何現時銀行對港P卻按兵不動？
銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，換言之，雖然加P可讓銀行收取高一點的按揭利息；然而，另一邊廂亦因為存息同步上調而需多付一點存款利息，大型銀行的存戶數量遠比中小型銀行為多，故此大型銀行亦需顧及上調存息的成本上升壓力，加P的決定便需衡量整體資金成本。
當然，香港採用聯繫滙率制度，港元與美元掛鈎，原則上港息會跟隨美息走勢，但近年港P卻沒有即時跟隨美息上升，原因為何？
事實上，近年在加息周期的過程，香港同樣經歷一些階段。銀行體系結餘高度充裕，以及拆息處偏低水平、港息升幅未有跟足美息而導致港美息差拉闊、繼而套息活動增加令港元轉弱並觸及弱方兌換保證水平、再繼而引發銀行體系結餘收縮及推升港元拆息、拆息累升後銀行決定上調存貸息率，即是同步加P及存息。
經歷以上階段亦基於近十多年在2008年金融海嘯後美國為首採取寬鬆貨幣政策以致熱錢充斥市場，令近年本港銀行體系結餘持續較以往處於高度充裕水平，去年銀行體系結餘高達4575億元歷史高位，而2008年金融海嘯前一般僅10多億元至數10億元水平；故此環球寬鬆貨幣政策以至高水平銀行體系結餘減慢了本港加P步伐。
今年本港銀行體系結餘在上述歷程下逐步下降，美國自今年3月開展加息期，因為加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，其後港美息差拉闊，多次引發套息交易及金管局被動入市，促使本港銀行體系結餘由去年高位4575億元減少至現時約1247億元水平。
筆者預期，當銀行體系結餘再進一步縮減(尤其跌至低於1000億元水平)，以及1個月拆息逐步邁向2厘水平，本港最優惠利率(P)已具備條件上調，相信此情況在本季內出現；但正如以上所述，銀行實際加P時間及幅度亦需視乎銀行衡量資金成本而定，尤以大型銀行之行動具指標性及領導作用(過往於2018年9月，當銀行結餘降至1000億元以下水平，以及1個月拆息顯著升至1.8%，港P開始上調)。
自2008年金融海嘯後，環球推行寬鬆貨幣政策，香港經歷10多年超低息環境，期間平均按息僅1.8%，故一般供樓人士已長期習慣以超低按息供樓。而由於2009年以來10多年間本港最優惠利率只曾短暫上調0.125%，有些年輕準買家甚至對加息周期又或加息對供款的影響未有概念。今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快，令部分供樓人士開始感受供款負擔正在增加，置業人士入市決定亦轉趨審慎，用家宜假定按息加幅先作預算及準備，以便在有需要時調節生活開支，以及較易適應加息影響。
市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時H按封頂位2.5%，加幅達1厘，以30年還款期計，每100萬元按揭額的每月供款增加約500元，加幅14.5%；若以20年還款期計，每月供款增幅約9.8%。筆者估計，按息於年底仍不高於3%附近水平，在過往歷史紀錄來說仍屬低水平，過去30年平均按息約4%，而在2008年環球推出寬鬆貨幣政策前的10年平均按息達5%，對比之下，今年按息加幅相信仍屬大眾接受幅度。
基於政府持續推行樓按措施及供款壓力測試，現時業主的供樓防守力較以往提高，根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至封頂位2.5%計，有關供樓負擔升至約41%，若未來按息升至3%，有關供樓負擔升至約43.5%，仍屬健康水平。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
