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2022年6月28日 葉敬誠 專家評論

香港應對加息的緩衝

近日拆息持續上升,市場也預期今明兩年利率會持續走高。但暫時市場未見恐慌,背後原因可能與香港在有意無意間,為加息準備了多重緩衝有關。

66%自置家庭無樓按負擔

根據2021年的人口普查,88.5萬戶居於自置物業的家庭,已無樓按負擔;居於自置物業,住所仍有樓債的共44萬戶;兩者比例是66%:34%。在樓債問題上,正常來說市民沒有誘因向調查員提供虛假資料,數據反映,即使按息上升,居於自置物業中的家庭,只會有34%受直接影響。

要留意,人口普查的數據未有反映投資者的樓按負擔。但估計本地有50多萬宗的銀行樓按,扣除自住用家,投資者持有非自住物業又要供樓的數量也不是太高。即使按息上升,對多數業主仍是沒有直接影響。

壓力測試

再看有樓按負擔的家庭,絕大多數近年取用,牽涉銀行的樓按,都要通過壓力測試;只有一個物業按揭,在計算壓測後,每月樓按還款會被限制在月入四成多;多於一個物業按揭,每月供樓按揭還款會被限制在月入三成多;在收入不變的情況下,有充足的緩衝應對一定程度的加息。

鎖息上限

H按佔近年新批銀行樓按比例逾九成,絕大多數H按設有以最優惠利率(P)為準的鎖息上限;雖然市場預期在拆息持續上升後,P也會被推高。但整體而言,P的升幅勢將落後於H。而在一大段時間內,大部分H按的實際升幅也會因為P升幅較慢、幅度較少,令每月還款的升幅受限。

整體上,就算美息在年內再升1、2厘、推高港元拆息,對大多數本地業主的影響,也會因多重緩衝而衝擊大減。

不過,要留意的有兩點:

一、市場上有一定規模的非銀行按揭存在,而且大部分都不設壓測;有借取此類樓按的業主,在利率(尤其是最優惠利率)上升時,蒙受較大的影響。

二、以上討論的是「加息對供樓人士的影響」,而不是「加息對樓價的影響」。樓價指數受實際成交價影響,如果在一段時間內,因為加息令放盤業主、持觀望態度的準買家增多,仍然可能令樓價指數出現較明顯的調整。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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