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2022年6月6日 余錦雄 專家評論

餐飲物業租金持續低迷

近年由於疫情持續,各行各業都受到不少影響,特別是餐飲業更是大受打擊。由於社交距離和限聚令的關係,使得不少食肆都不能正常營業,只能倚賴售賣外賣略為幫補,酒吧更間歇性關門。

由於員工感染,一些商店更連外賣都難以進行,十分無奈,即使有顧客希望購買,亦做不了生意;在這樣的經營環境下,營運餐飲的租戶,當然就不能維持整體的收入,支付租金亦有一定困難。其實,整個店舖市場的租務都大幅下降,因此影響倚賴該商業店舖租金作為收入的投資者。大部分商場及舖位物業持有人都需要減價以維持租戶繼續生存。

4月中以來,政府開始放寬社交措施和限聚令等,餐飲業的經營改善一點,但離復原仍有一段距離。放寬以後,市民都選擇外出,現時的商場人流亦較以往活躍不少,市民的數量亦變得更多,可以說是回到以往約七至八成。但即使如此,餐飲租戶的生意亦沒有一瞬間就大幅好轉,由於長期受到疫情影響,不少租戶的生意在現時即時恢復,亦需要長時間才能正式回復正常。

由於疫情持續兩年多,兼且未知何時完結,整個餐飲行業都開始結構性改變,並出現新營運模式,包括零售化、電商化、微小化和全時段。不少大型餐飲經營者降低規模,新開食肆幾乎全部都是小餐廳、潮流咖啡店和特色餐飲。而很多經營者都是自行投資,而他們都是新一代的年輕人。從前的大型食肆,如過萬方呎的酒家,由於疫情下所有大型飲宴都消失,難以支持,無奈結業。除了附設於星級酒店的宴會廳外,現時部分大型食肆就算捲土重來,都會「拆細」,規模大幅削減至兩、三千方呎。

現時飲食業仍然處於艱難時期,業主在與租用經營的商戶商討有關租金的問題時,亦面對一個兩難局面。現時業主與租客的討價還價,即使租戶的租金仍有多少上調空間;而作為商業店舖的業主,亦有需要慎重考慮,需要在得到合理租金維持自己的收入外,更需要使租戶不會因壓力太大而選擇放棄租約,兩者之間取得一個完美的平衡,大家方能在現時比較複雜的時間點上繼續努力。

因此,近一年所簽下的和定下的合約,租金相對從前都變得有所降低。有統計顯示,即使未來如果在餐飲及消費市場好轉以後,租金收入有可能反彈,但卻並不會在短時間內顯現出來,租金更不可能在一兩年內,回復到疫情之前的水平。

餐飲業界的前景,相信即使社交距離措施完全放寬後,食肆生意額亦只能回復至疫情前的85%至90%,而且在欠缺自由行和海外旅客下,短期內應該仍未能追上從前的興盛狀況。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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