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2022年6月2日 蘇振顯 專家評論

政府收地賠償引發各類不滿

政府收地賠償,數十年來都有爭議,首先是業主認為賠償數目比市價為低,並沒有反映土地發展價值,認為政府以低價收農地,然後以高價作住宅商業用途出售。另一個不滿是同一地區土地,某些地段因規劃容許,業主可申請改地契及補地價後發展,可賺取更大利潤。而一些鄰近地段,因規劃作道路或公屋等公共用途,就只能等政府收地,並無自行發展機會,對這些業主是非常不公平。

第一個不滿原因,政府的解釋就是根據收地條例,政府賠償只可以現時地契容許用途作市值賠償,任何包括發展潛力的價值,都是法例不承認的。業主如有不滿,可向土地審裁處申請仲裁,但問題是土地審裁處也只是在法例的框架下裁定土地價值。換言之,就是農地只可以農地價值作評估,並不會加上發展潛力的價值,所以都是解決不了業主的不滿。

過去數十年,政府為緩和這個不滿情況,在收地賠償數額上加上特惠津貼成份,名為「特惠補償金」,以增加補償數目,但有一個分級制度,分為甲乙丙丁四級。甲級特惠補償價最高,之後逐級減下去。甲級基本上是新市鎮發展區,丁級是偏遠無發展計劃的地區,但這個分級制度也有不公的地方,可能收地範圍跟新市鎮只隔一條街,但乙級補償卻比甲級補償相差甚遠。

另一個不滿原因是土地同在市鎮發展區之內,因甲業主土地是規劃作馬路或公屋醫院等公共用途,所以不可申請改地契發展,只可耐心等政府收地收取現金補償。但乙業主土地規劃作住宅用途,就可以立刻申請改地契發展,所以在業主眼中,這個規劃制度,有如大抽獎,看誰家業主好運一些。

此外,如果業主是大發展商,他們根本上無興趣收現金補償,只希望土地可以自行發展。有一個筆者處理的政府收地個案,發展商業主對數千萬元的收地補償金毫不着緊,十多年後才可說服他們簽字收錢。

政府最近更改收地補償機制,將四級制改為兩級制,並優化計算分區補償的方程式,全面增加補償金額,尤其是丙級及丁級劃歸為第二級,補償較舊制可高出兩成至一倍。這次面對業主收地不滿的聲音,政府是以增加補償金額的派錢方式,希望解決問題。但以筆者看只可以緩和業主的不滿,因為業主要求以市值賠償,而特惠補償並不等於市值賠償。

另外,業主要求保留土地發展的期望,完全沒有回應。3年前筆者曾提出過發出Letter M作為收地賠償的選項,Letter M既可以在市場自由買賣由市場定價,亦可讓持有者,有機會換回土地自行發展,基本上可以回應業主要求以市值賠償及自行發展的兩個訴求,但到今天政府對Letter M的建議還沒有任何回應。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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