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2022年3月18日 王美鳳 專家評論

新按保推動換樓鏈 保費高達6.5折

在新一份《財政預算案》中,政府再度放寬按揭保險計劃,九成按揭的樓價上限由800萬元提高至1000萬元,八成按揭的樓價上限亦由1000萬元提高至1200萬元;而放寬措施的另一亮點是,按保樓價適用範圍上調至1920萬元,當中樓價1371萬元或以下高達七成按揭,樓價1600萬元或以下高達六成按揭,樓價1920萬元以下按揭額上限可高達960萬元。

以購買1200萬元單位為例,基本首期由600萬元大幅減至240萬元,大大降低置業門檻。至於樓價高達1920萬元的單位,按揭額上限960萬元等同五成按揭,看似和以往沒有變化,但對於已有按揭在身或已屬於按揭擔保人的買家,例如已為家屬擔保按揭物業,以往購買千萬元以上單位只限申請四成按揭,現時透過新按保修訂,樓價超出1000萬至1920萬元的按揭成數可高達五成至八成。

新按保放寬措施可更有效協助市民增加自置物業及換樓的機會,讓買家在物業市場可有更多樓盤選擇,除上車用家受惠外,換樓人士有較大機會因應家庭需要將單位由2房更換至3房;這有助促進換樓鏈回復正常,亦可提高物業市場流轉率,有利樓市健康發展。

放寬按保直接令用家減低首期負擔,但由於提高按揭成數等於增加借貸金額,銀行要求的入息水平及每月供樓金額亦會相應提高。以購買1200萬元的單位為例,透過按保的按揭成數由五成提高至八成,基本首期減少達360萬元,但由於按揭金額由600萬元提高至960萬元,最低月入要求便由56780元增至90847元(以首套房按揭通過壓測、30年期計),或由47420元增至75870元(以符合基本供款佔入息比率、30年期計)。不過,首期不足仍是買家入市較主要困難,故此放寬按保對不少希望自置物業的買家帶來實際幫助。

事實上,自上一輪2019年10月政府放寬按揭保險,按保使用率明顯上升,幫助自住用家以低首期上車,解決首期困難;透過按保置業的買家佔市場比例已由放寬按保前不足10%上升至約30%,反映放寬按保切合市民需求及有效幫助用家自置物業。筆者過去曾提出,在現金世界貧富懸殊的社會,在樓按措施下,有着充裕資金的人士仍繼續有增持磚頭
的能力,但大眾用家卻可能在樓按措施下受影響而窒礙置業或換樓決定,形成貧者愈貧、富者愈富。

樓按措施宜盡量避免對真正用家構成影響,故建議適度為自用物業用家回復應有的按揭配套,例如為2000萬元以下物業的自住用家恢復七成按揭上限,毋須經按保。現時對於樓價千多萬元之單位,買家若希望申請高於五成按揭,需要透過按保計劃申請,當中需付按揭保費,令部分準買家在了解有關計劃後有點遲疑;然而,透過按保放寬樓按的好處是銀行毋須承擔按揭成數超出五成至六成的額外信貸風險,而且可根據按保條件確定申請人是有實質需求的用家。

那麼,現在換樓人士透過按保計劃置業需付多少保費? 以入市一個1300萬元單位為例,買家透過按保可向銀行申請高達960萬元貸款,若買家選用25年還款期,按揭保費定價是2.62%,金額是25.152萬元,保費看似高昂,但要留意一點,其實按保公司一般會提供保費折扣,當中以評估借款人的還款能力及信貨風險後釐定,以符合壓測者計,保費可高達6.5折。

上述指的是較普及的一次性保費付款方式,可加借入按揭總額一併供款,故此借款人其實毋須額外籌備資金支付保費。而對這位換樓人士最大的幫助是,按揭成數由50%提高至73.8%,首期由650萬元降低至340萬元,或許由原本未有構思入市過千萬元的單位,現在卻可透過按保實現換樓計劃。

新按保修訂於今年2月23日起生效,以按揭申請日期計算,即使於2月23日前已簽訂臨約的買賣個案,原則上同樣可申請新按保,惟買家需留意有關成交期是否足夠完成審批及上會流程。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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