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2021年12月16日 蘇振顯 專家評論

厭惡性行業條款

在舊地契內有一個厭惡性行業條款,這條款是香港百多年前開埠時從英國帶過來,受管制禁止行業包括打銅、玻璃、屠宰、肥皂、製糖、獸皮、溶脂、油料、售肉、釀酒、食物出售、旅館、打鐵、淘糞、垃圾清理行業,或經營從事其他發出惡臭或令人厭惡的行業或業務(有噪音或不良氣味的行業)。這地契條款用意是保障附近的居民不受到這類行業的干擾及影響。

細看上述行業都是幾百年前已有的家庭或作坊式手工業,數十年前在新界及市區仍然存在,例如在上世紀六十年代作者在市區土瓜灣看到有打鐵、吹玻璃的工場,在大窩坪有炸豬皮的工廠,在薄扶林有剝絲瓜囊的工場,在長沙灣有造木工廠,在深水埗地舖有電鍍工場。新界這類作坊更多,有豆腐、釀酒、打鐵、屠宰、廢料、涼果、醬油、染坊等發出噪音、氣味或污染的作坊。

這類工業在今天已差不多在市區不存在,例如當年的旅館是樓下飲酒作樂,樓上住宿,醉酒男女喧嘩吵鬧的地方,現時已沒有這樣的旅館。但因地契是一份法律文件,所以延用至現在仍然有效。例如酒館行業就適用於酒店食肆業,所以在市區的地段,如果地契有厭惡性行業條款,要作食肆或酒店發展的話,就要向地政總署申請一個厭惡性行業牌照,以及繳付牌照費後才可以經營有關行業。

這個牌照會有其他條款管制酒店運作,例如酒店只可全幢出售及不可長租等,亦要繳交一次性牌照費用。這個地政總署發出厭惡性行業牌照只適用於對製糖、屠宰、油脂、食物出售及酒館五個行業,其他如皮革或淘糞等厭惡性行業未能豁免。

有一點要留意是上述地契上所提到厭惡性行業,並不等同厭惡性行業規例所列出的受法例管制的厭惡性行業,而地政總署甚少引用該條款作地契執行行動。

大約數年前,新界某舊批屋地地段用作骨灰龕用途,因舊批屋地地契並無用途限制,所以並不違反地契用途,該地段所在位置亦無分區計劃大綱圖管轄,亦無規劃限制,就地契及規劃角度並無違規問題,而骨灰龕亦不是法例管制的厭惡性行業。但地政總署定性該地段業務上骨灰龕為厭惡性行業,執行地契管制而最後充公該地段,要留意是這個案出現之前,已有數個骨灰龕是在舊批屋地地段上經營,而且是列在當時政府認可的骨灰龕表一之內,地政總署採取管制行動是因為有公眾投訴該骨灰龕。

業主在高等法院及上訴庭訴訟都勝訴,數年後業主才取回土地,土地業權及部分訴訟費用雖然取回,但因土地充公期間業務經營要全部停止,損失很大。

從這案例可看到地政總署對地契上厭惡性行業條款有很大解釋權,但從法庭案例(CACV73/2017)判詞中亦可見到,所謂厭惡性行業並不是建基於一小撮人投訴就成立,要從客觀常理角度看該行業性質及所處位置是否真正對鄰近居民有實質影響。

純心理上影響並不構成法庭接納的厭惡性理據,個別人士對某行業的觀感亦不足以令該行業定性為厭惡性行業。所以該位於新界偏僻村落的骨灰龕,高等法院及上訴庭都裁定為不屬於受地契管制的厭惡性行業。

2021年11月5日地政總署公布了新政策(作業備考No. 3/2021),除了酒店行業外,不再要求業主為食肆、輕食肆、酒吧等處所申請厭惡性行業牌照,但條件是上述處所必須領有食肆、輕食肆及酒吧等法定牌照。一旦有關法定牌照失效或被取消,原先在地契上的厭惡性行業條款就立刻重新生效,有關地段及物業就要再受到管制。上述新措施令到有關行業減省了向地政總署申請厭惡性行業牌照的費用及時間,是便民的好政策。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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