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2021年12月14日 葉敬誠 專家評論

漸進式按揭構思可否複製?

新世界發展上周提出非牟利私人資助房屋計劃,除了建議仿照居屋提出折扣優惠外,最大的創意是提出「漸進式按揭」,即樓價一半先以九成按揭在成交時支付,另一半樓價在10年後再以按揭支付。此種支付方式可大幅壓低買家的首期支出及初期的按揭還款,但複製用於市場上其他項目的機會不大。

新世界提出的「漸進式按揭」,意思是樓價分兩期支付,一半在成交時付,而且可申請九成按揭,而樓價另一半在成交10年後再申請按揭支付。如果成事,效果便是令借款人的首期支出壓低至樓價5%。而首10年只需應付樓價45%的按揭還款,加上本身類似居屋的折扣優勢,先不論規模,整個設計的確有助於紓緩年輕買家花長時間儲首期、按揭還款比重較高的問題──前提是「如果成事」。

有關的建議要成事,首先要賣方同意「分段式」收取樓價,新世界此建議,撇開售價折扣不計,等同賣樓時先收一半樓價,10年後再收原售價餘額。項目成交只收回一半樓價,餘額一半在10年內連利息都不會收到,安排可說賣大包,在二手市場可能難以複製,但不排除其他發展商為了表現出力協助解決房屋問題的誠意,又或日後的居屋可能會推出類似計劃。

不過,另一問題是按揭,據筆者向新世界了解,構思中,「漸進式按揭」在一開始的按揭負擔雖然只是樓價的45%,但在申請按揭時,需要在成交時一併計算前後兩段貸款,換言之,借款人一開始的入息要較高才可通過壓測。

此種計算對借款人及銀行都是較少風險安排,一定程度保證借款人在10年後需要償還整筆樓債時,仍有足夠的負擔能力。問題是此種「漸進式按揭」在香港屬首創,不論是監管機構,抑或銀行,都可能需要時間討論,可能要多方調整,才推出最終方案。

對借款人來說,如果可以通過全額按揭的壓測,而當中逾半借款是10年免息,應該也不需要太在意風險問題。真正成問題的是,構想中的私人居屋要在4、5年後才落成,而且名額有限,可能要有相當運氣,才有機會揀樓。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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